[ покоцал немного ]
SD>Следует создать такие условия, чтобы надёжность и ликвидность сбережений в виде недвижимости стала меньше, чем у другого способа. И тогда цены на жилье потихоньку придут к адекватным.
Вот с этого момента поподробней, плз. Расскажите, каким образом этого можно достичь, учитывая тот факт, что во всем развитом мире одно из самых надежных и ликвидных вложений — это как раз таки недвижимость?
Цены на жилье падать не будут, даже если убрать "разных воров из управ и домостроительств". Падать они не будут хотя бы потому, что энергоносители нынче дороги, с цементом в стране напряженка (которую лишь усугубит грядущее строительство комплексов Сочи-2014), инфраструктура бизнес-объектов недвижимости еще неразвита даже в крупных городах, а деньги, приходящие в страну из-за бугра, вместо того, чтобы уходить туда-же (на закупку оборудования, обучение наших будущих специалистов "там" и пр. полезные вещи) — оседают в сомнительном стабфонде. Ну и плюс специфика окружающей нас действительности, когда при вопиющем положении с пенсионными, образовательными и прочими фондами поддержки населения, кидалове поколения 70-х с очередью на квартиры (можно еще много перечислить), народ (совершенно справедливо, заметьте) — рассматривает недвижимость как одно из самых надежных вложений.
Так что недвижимость дешеветь не будет, имхо. Опять же имхо — максимум, что возможно — это будет улучшаться соотношение "величина зарплаты/стоимость квадратного метра". Что, заметьте, не означает подешевения недвижимости.
З.Ы. Ну и насчет законодательного урегулирования отношений на рынке аренды, о котором вы упоминали в контексте США: даже если у нас и примут подобный закон — могу только процитировать — строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения.
EM>>К примеру, взяв ипотеку на 15-20 лет я бы платил столько же, сколько плачу за аренду.
KP>При условии что за эти 15-20 лет в РФ не произойдет чего-то Глобального, к примеру очередного кризиса, аля 92 год. Вы верите в то, что Россия выдержит 20 лет без серьезных передряг? Я нет.
Пессимистичный взгляд на вещи сулит достаточно мало дивидендов, так как является одним из факторов неуспешности Я вот например уверен, что в пределах 15-20 лет на территории России вполне возможен какой-нибудь мелконациональный конфликт типа Чечни, однако эта пессимистическая мысль отнюдь не мешает мне проводить свою политику захвата жизненного пространства Потому как лучше иметь что-то здесь и сейчас, даже потеряв это в результате жизненных обстоятельств, чем не иметь ничего и искать оправдания позиции "моя хата с краю" во внешних факторах. Все имхо, конечно.
Немного иначе. Яж ни где не говорил что не надо рисковать. Просто на мой взгляд, крайне не разумно брать долг который надо выплачивать 20 лет. Ради интереса предлагаю подсчитать, сколько принесут те-же деньги, за тот же срок, помещенные под обычные % в банк. А это же самый простой вариант размещения денег.
Здравствуйте, kaa.python, Вы писали:
KP>Немного иначе. Яж ни где не говорил что не надо рисковать. Просто на мой взгляд, крайне не разумно брать долг который надо выплачивать 20 лет. Ради интереса предлагаю подсчитать, сколько принесут те-же деньги, за тот же срок, помещенные под обычные % в банк. А это же самый простой вариант размещения денег.
Я кстати считал.
Это оказывается выгодно только в том случае, если недвижимость не дорожает, и у тебя есть где жить до того времени, пока ты копишь на квартиру. В этом случае квартира покупается в благополучных городах типа Москвы практически без проблем по текущим ценам (в провинции же хрен купишь, если работать там же, где и покупаешь, но это другой разговор). В случае, если недвижимость не дорожает, но жить негде, ты арендуешь — не все так однозначно. Плюсы — нет потерь при переезде, нет проблем с тем, что ты бомж по документам и тебе могут запросто отказать в работе, кредите и т.д, можешь делать ремонт, тратиться на комфорт и т.д. Минус только один, получается дороже аренды, соответственно расплатишься позднее, чем если копить. Но минус можно немного смягчить досточным погашением, также налоговые вычеты тоже компенсируют минусы.
В случае же роста стоимости в пределах инфляции — в случае, если есть где жить, копить получается тоже выгодно. Но если приходится арендовать — ничерта уже не выгодно копить, мало того что цена аренды повышается, так еще стоимость квартиры в месяц растет больше, чем ты зарабатываешь. Я уж молчу про потери денег при переезде.
В случае же, если недвижимость растет быстрее инфляции — ипотека единственный выход в любом случае, альтернатив нет.
И кстати, тут народ возмущается, что ипотека подстегивает рост на жилье. Предлагаю посмотреть на это с другой стороны. Так то оно так, только не надо забывать о том, что она немного снижает цену на аренду. Появляется верхняя планка цены, больше которой за аренду не возьмут — это ежемесячный платеж по ипотеке. Представим — нет у нас ипотеки. Соответственно альтернативы съема и накоплениям не будет. Соответственно те, у кого жилье есть, могут повышать цены на аренду еще больше, практически безболезненно, а на доходы от этого покупать еще жилье для сдачи в аренду (а вот жилье как раз будет стоить действительно меньше, вот только для нуждающимся в нем оно станет еще более недоступным). Ипотека как раз, несмотря на рост вследствии нее цен, делает жилье для нуждающихся доступнее, как не парадоксально. Невыгодна она как раз тем, у кого несколько квартир (не инвестиционных (инвесторам неважно на чем делать деньги, на аренде или на более высокой цене), а просто лишних), в случае ипотеки им на доходы от аренды сложнее купить еще одну. Если посмотреть, сейчас покупка жилья с целью сдачи в аренду окупается недостаточно быстро. При отсутствии альтернатив в виде ипотеки, аренда сейчас стоила бы процентов на 30 больше.
F>Вот с этого момента поподробней, плз. Расскажите, каким образом этого можно достичь, учитывая тот факт, что во всем развитом мире одно из самых надежных и ликвидных вложений — это как раз таки недвижимость?
Надежных и ликвидных? Надёжных — да. Ликвидных — может быть. Но вот с рисками не все хорошо, да и налог на недвижимость здорово помогает устранить особо хитрых "недвижимостевладельцев".
Это только в России можно иметь N квартирок беспроблемно и выгодно. В тех же штатах landlords очень много чего делают, начиная от надзора за состоянием жилья и заканчивая разной бюрократией. И там сдача квартир/домов в аренду — работа, притом ничуть не простая.
В России из-за полного отсутствия института цивилизованной аренды и ее оплаты, само понятие landlords не сформировано. И люди, которым в силу того или иного уровня везения удалось понабрать жилья "нахаляву", никак не похожи на landlords. Зато прибыли гребут зверские.
F>Цены на жилье падать не будут,
<...> F>Так что недвижимость дешеветь не будет, имхо. Опять же имхо — максимум, что возможно — это будет улучшаться соотношение "величина зарплаты/стоимость квадратного метра". Что, заметьте, не означает подешевения недвижимости.
В моём понимании это и есть самое натуральное подешевление. Мне абсолютно похрену, сколько тугриков стоит тот или иной объект. Мне важно, сколько я должен работать, чтобы этот объект купить. То, что в абсолютно количестве тугриков квадратный метр может дорожать, мне совсем неважно.
F> народ (совершенно справедливо, заметьте) — рассматривает недвижимость как одно из самых надежных вложений.
В 1917 тоже так считали. А потом многих взяли и раскулачили... запуганая страна, запуганый народ. Грустно, господа
F>З.Ы. Ну и насчет законодательного урегулирования отношений на рынке аренды, о котором вы упоминали в контексте США: даже если у нас и примут подобный закон — могу только процитировать — строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения.
З.Ы. Вот потому я и вписал вторым пунктом своей "предвыборной программы" требование снизить строгость законов, но сделать их применение неотвратимым.
EM>>К примеру, взяв ипотеку на 15-20 лет я бы платил столько же, сколько плачу за аренду.
KP>При условии что за эти 15-20 лет в РФ не произойдет чего-то Глобального, к примеру очередного кризиса, аля 92 год. Вы верите в то, что Россия выдержит 20 лет без серьезных передряг? Я нет.
Я тоже нет, я имел в виду Лондон. Он выдержит 20 лет без передряг
В Москве ипотеку брать самоубийство — упадут цены на нефть — и всем хана. Даже тем, у кого зарплта не упадет т.к. при падении цен на объект залога банк имеет право потребовать увеличения платежей или дополнительный залог. В штатах сейчас из-за этого дома и теряют.
Опыт — это такая вещь, которая появляется сразу после того, как была нужна...
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Вы слегка ошиблись с ценами. SD>Максимальная сумма за аренду — ПОЛОВИНА суммы за ипотеку. Надеюсь, вы понимаете, почему.
Не понимаю. По простой причине, сейчас не так! То, что невозможно — не может случиться по определению слова "невозможно" . А такое уже есть! Хотя, такое только в городах типа Москвы и Питера насколько я знаю. Сейчас ипотека не намного дороже аренды получается по крайней мере в Питере, в Москве думаю тоже самое, судя по ценам. Если бы аренда была 50% от стоимости ипотеки — я бы в жизни не взял ипотеку! В провинции вроде как раз аренда сейчас идет как половина стоимости ипотеки (Конкретный пример — Липецк, однушка, по ипотеке платить 13000р в месяц (более реально 16 вместе с комуслугами и страховкой, но возможно налоговые вычеты что-то там сыграют, пока про них я ничего не знаю, мне вроди как с налоговой само должно письмо прийти, пока не приходило), ту же квартиру, если сдавать — 7500р в месяц). Так вот, в Липецке я никогда бы в жизни не ввязался в ипотеку при таком соотношении цен! Вот именно в Липецке цены очертенеть какие на недвижимость (относительно зарплаты)!
Но ... если аренда становится больше, чем ипотека ... ты сделаешь что угодно, чтобы платить меньше, ты мгновенно занимаешь все, что можно на первоначальный взнос и сваливаешь с арендованной квартиры — пусть других дураков ищут за такие деньги. Итого как раз и имеем максимальный размер аренды (в реальности он может быть даже больше ипотеки, но желающих жить долго при таких ценах будет немного, соответственно у хозяев будут регулярно небольшие напряги с поиском новых клиентов, и выше определенной цены это просто не окупится).
Здравствуйте, kaa.python, Вы писали:
KP>Немного иначе. Яж ни где не говорил что не надо рисковать. Просто на мой взгляд, крайне не разумно брать долг который надо выплачивать 20 лет. Ради интереса предлагаю подсчитать, сколько принесут те-же деньги, за тот же срок, помещенные под обычные % в банк. А это же самый простой вариант размещения денег.
Покажите мне банк с процентами по вкладам выше инфляции Это так, к слову. А вообще я считаю, что вполне себе разумно брать ипотеку, при условии, что первоначальный взнос был более 50%. Скажем, я когда брал ипотеку (600 тыр.), подписался под 12% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж составляет 7230 рублей 10 копеек. Выплатил досрочно 150 тыр. — срок ипотеки сократился на 7 лет. Осталось всего 7 лет, инфляция в том году была больше 12%, зарплаты в цифровом исчислении растут, а платеж неизменен, т.е. с каждым годом будет только легче платить. Да, на страховку квартиры надо накинуть около 900 руб в месяц, но это сильно дела не меняет.
Подскажите, где я не прав и чем я рискую? В крайнем случае продам машину и погашу весь долг одним махом. Можно гараж еще продать или землю. Но квартира останется, она уже сейчас есть, и я бешеной бабке не плачу бешеные бабки за съём, а живу спокойно и делаю что хочу. Да, конечно, психологически себя надо готовить к тому, что отдаешь "дяде" больше денег, чем у него брал. Ну тогда берите крупную сумму в долг у родственников, если хотите окончательно испортить с ними отношения
<< Если человек рождается бедным и некрасивым, то в дальнейшем он имеет много шансов развить оба этих качества. >>
Здравствуйте, Flamer, Вы писали:
F>Подскажите, где я не прав и чем я рискую?
В вашем случае ничем. Но, я так понимаю, давно это было (получен кредит)? Т.е. сейчас, сумма будет иной, явно большей чем стоимость автомобиля и риск будет куда выше, фактически легко остаться без квартиры и еще и с долгом банку.
Здравствуйте, kaa.python, Вы писали:
KP>В вашем случае ничем. Но, я так понимаю, давно это было (получен кредит)? Т.е. сейчас, сумма будет иной, явно большей чем стоимость автомобиля и риск будет куда выше, фактически легко остаться без квартиры и еще и с долгом банку.
Поправочка, максимальный риск — это остаться без квартиры. В случае падения цены на недвижимость (если она упадет в той же валюте, к которой взят кредит), риск будет только в этом случае. В этом случае долг банку вернет страховая компания, ты останешься без квартиры, но ничего должен не будешь.
Здравствуйте, EM, Вы писали:
EM>В Москве ипотеку брать самоубийство — упадут цены на нефть — и всем хана. Даже тем, у кого зарплта не упадет т.к. при падении цен на объект залога банк имеет право потребовать увеличения платежей или дополнительный залог.
Договор надо внимательнее читать и не подписываться на всякие сомнительные так называемые "ипотеки". Нет у меня в договоре такого пункта и быть не может, даже мелким шрифтом. Банк страхует свои возможные потери за мои деньги в страховой конторе (как я упоминал выше, мне это стоит около 900 руб в месяц), так что ваши домыслы не имеют под собой никакого реального основания.
EM>В штатах сейчас из-за этого дома и теряют.
В штатах дома теряют не из-за этого, а на фоне общего кризиса кредитования. Если переводить на русский — нахапали больше, чем могут отдавать по кредиту. Более никаких серьезных обоснований этому процессу нет и быть не может. И энергоносители тут как бы не при чем вовсе, как это ни странно.
З.Ы. Кризис "хапанья" может коснуться и России в разрезе потребительского кредитования. Т.к. уже сейчас остро стоит проблема невозврата кредитов и ситуация, когда добросовестный плательщик платит за себя и "за того дядю" (т.к. риски размазаны по участникам процесса). Рынок потребительского кредитования может сильно потрепать, в общем. В отрыве от стоимости нефти, заметьте
<< Ни один дурак не жалуется на то, что он таковым является. Значит, не так уж у них все плохо. >>
Здравствуйте, kaa.python, Вы писали:
F>>Подскажите, где я не прав и чем я рискую?
KP>В вашем случае ничем. Но, я так понимаю, давно это было (получен кредит)? Т.е. сейчас, сумма будет иной, явно большей чем стоимость автомобиля и риск будет куда выше, фактически легко остаться без квартиры и еще и с долгом банку.
Да не так уж и давно — 1,5 года назад. Конечно, тут все зависит от конкретного случая. В моем простые расчеты показали (у меня были деньги на квартиру полностью), что лучше купить землю, а недостающие $20K взять в ипотеку. За прошедшие полтора года стоимость земли и квартиры увеличилась соответственно в 3 и 2 раза, т.е. даже с учетом полных процентов по ипотеке (без досрочных выплат там получается ровно в 2 раза больше денег отдавать банку за 15 лет) все уже окупилось. Риск теоретически минимален — просесть и там и там по ценам. Да, не хочется отдавать каждый месяц _свои_ деньги (брал-то чужие ), но это всяко выгоднее, чем снимать ту же трешку у нас в городе (съем обходится примерно в 10 тыр в месяц).
[]
E>Поправочка, максимальный риск — это остаться без квартиры. В случае падения цены на недвижимость (если она упадет в той же валюте, к которой взят кредит), риск будет только в этом случае. В этом случае долг банку вернет страховая компания, ты останешься без квартиры, но ничего должен не будешь.
Ээээ... Как бы это помягче выразиться, а? Гон это, в общем. Еще раз: в договоре написано, что если я регулярно выплачиваю взносы по ипотеке, то мне начхать на падения цен на недвижимость. Что будет делать банк для покрытия своих рисков — мне плевать. Именно для этого и есть договор страхования на весь срок ипотеки. При чем тут "останешься без квартиры", а?
Если завтра рубль вдруг подорожает/подешевеет в два раза, скажем, то на величине ежемесячного платежа это никак не отразиться. Другой вопрос, что в одном случае будет тяжелее платить взносы, но кто сказал, что жить вообще легко? Размазывайте риски, господа, или, другими словами, не держите яйца в одной корзине. И все будет зашибись.
<< Рабство не отменено — оно сменилось 8-часовым рабочим днем. >>
Здравствуйте, EM, Вы писали:
EM>Самый прикол этой системы, что если рынки начинают падать по всему миру то народ конкретно попадает на пенсию.
Не верно.
Когда падают рынки убытки терпят те, кто использует заемные деньги для работы на бирже.
В случае же пенсий такого не происходит.
Управляющая организация Фонда просто остановит операции по активам и спокойно подождем пока рынок востановится.
А он безусловно востоновится до прежнего состояния, вот тогда и можно будет продолжить.
В случае же с заемными деньгами инвесторы попросту банкротятся.
EM>>Самый прикол этой системы, что если рынки начинают падать по всему миру то народ конкретно попадает на пенсию.
W>Не верно. W>Когда падают рынки убытки терпят те, кто использует заемные деньги для работы на бирже. W>В случае же пенсий такого не происходит. W>Управляющая организация Фонда просто остановит операции по активам и спокойно подождем пока рынок востановится. W>А он безусловно востоновится до прежнего состояния, вот тогда и можно будет продолжить.
Тоесть любой рынок придет к любой заданой цене если "немного подождать" ?
Новое слово в финансовом анализе
Те кто доткомы на пике покупал ждут уже не "немного"...
"У любой непрерывеной кривой есть максимум и минимум" (С). Поэтому любые бумаги при доли невезения можно прикупить по историческому максимуму. В случае глобальной рецессии можно прикупить по максимуму весь пакет
ЗЫ я в целом согласен, что такие вложения достаточно низкорисковые если все яйца в одну корзину не класть
Опыт — это такая вещь, которая появляется сразу после того, как была нужна...
E>Поправочка, максимальный риск — это остаться без квартиры. В случае падения цены на недвижимость (если она упадет в той же валюте, к которой взят кредит), риск будет только в этом случае. В этом случае долг банку вернет страховая компания, ты останешься без квартиры, но ничего должен не будешь.
Неверно. Страховая не страхует риск снижения рыночной стоимости. Риск ограничивается потерей квартиры если есть институт персонального банкротства (можно отдать квартиру а то что непокрылось ее продажей — списать).
W>Когда падают рынки убытки терпят те, кто использует заемные деньги для работы на бирже. W>В случае же пенсий такого не происходит. W>Управляющая организация Фонда просто остановит операции по активам и спокойно подождем пока рынок востановится. W>А он безусловно востоновится до прежнего состояния, вот тогда и можно будет продолжить.
Верно только если у Вас достаточно средств для выполнения своих обязательств ДО момента восстановления рынка или вы можете привлечь деньги. Пенсионные фонды делают периодические выплаты, поэтому вынуждены продавать активы по низкой цене => потери.
Это примерно то же самое что и торговля на заемные.
Я вот например уверен, что в пределах 15-20 лет на территории России вполне возможен какой-нибудь мелконациональный конфликт типа Чечни, однако эта пессимистическая мысль отнюдь не мешает мне проводить свою политику захвата жизненного пространства 
Потому как лучше иметь что-то здесь и сейчас, даже потеряв это в результате жизненных обстоятельств, чем не иметь ничего и искать оправдания позиции "моя хата с краю" во внешних факторах. Все имхо, конечно.
), но это всяко выгоднее, чем снимать ту же трешку у нас в городе (съем обходится примерно в 10 тыр в месяц).
