Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
VF>>Снимать такое (такую?) кондо ~$5К в месяц. За 3 года — $180К. VF>>Я купил в 2020 за $1.3М, продал в 2023 за $1.5М. Минус комиссионные, минус HOA — маленький плюс. Пусть будет — по нулям. Итого профит $180К.
SD>Комиссионные агенту — 6% с ценника в 1.5М, то есть $90k. Там еще всякие прочие closing costs, но для простоты их проигнорируем. SD>HOA на кондо сейчас где-то в районе 500-700 (зависит от конкретики), можно прикинуть как ~$22k за 3 года (600 в месяц). SD>Налог на недвижимость 1.25% в год, то есть при цене покупки в $1.3M где-то в районе $16k в год, или $48k за 3 года. SD>Еще нужно учесть выплаты по ипотеке, но сколько именно — весьма варьируется.
SD>Итого $160k за 3 года, и это при условии, что с квартирой не нужно было делать ничего, никакого улучшайзинга или ремонта. А они обычно есть, и как раз съедят порядка 20k за 3 года. Что приводит к логичному выводу: рента покрывает исключительно текущие расходы. Есть и другие способы придти к этому выводу, но в целом именно так экономика и будет работать при наличии работоспособного рынка аренды (в bay area он есть).
SD>Стало быть, заработать можно только на росте цен. А там есть интересное правило: land appreciates, structures depreciate. Иными словами, растет не цена дом как такового, а цена земли, на которой он стоит. Цена самого дома (как постройки) только падает — ибо дом стареет и требует ремонт. И тут с квартирами все весьма печально: земля не находится во владении. Отсюда и полная стагнация на рынке квартир, даже в bay area, за 3 года (с ковида до сейчас) рост примерно нулевой. Зато дома — как на дрожжах (оно и понятно, почему, — все деньги от этого AI boom сейчас на крошечном пятачке оной area).
SD>PS: с домами, если что, тоже не все гладко. В общем и целом, инвестиции в недвижимость отнюдь не самые прибыльные и безрисковые. Указанный "рост" с 1.3 до 1.5М — это доходность примерно 5% в год. Что вполне сравнимо с доходностью низкорисковых портфелей бумаг. Высокорисковые (вроде упомянутых S&P500) я в расчет не беру, там и прогореть можно с бОльшей вероятностью, чем спекулируя недвижимостью.
SD>PPS: все это к чему. Не к тому, что "недвижимость слишком дорогая". А к тому, что покупка оной — исключительно т.н. lifestyle choice. Кому нравится вот это вот все, типа "ремонт ванной" или "установил себе домкрат в гараж", и прочие "мой дом — моя крепость" — надо брать. Но в финансовом плане это не про прибыль, а про расходы.
Очень интересный подход, спасибо!
На общую картину это, конечно, не влияет — но агенту мы заплатили 5%. Налог на недвижимость (первые $10К) — tax deductible.
Наверное lifestyle choice — наиболее важный фактор. Мы любим жить у себя, а не в гостях.
Да это не я придумал, это классический ответ с различных форумов и саб-реддитов про инвестиции и недвижимость. Надо понимать, что анализ специфичен именно для bay area, где беда-беда со строительством из-за проблем с разрешениями, а также с концентрацией капитала. В других местах соотношение buy/rent, как правило, ближе к 1, когда "покупать vs снимать" решается в пользу покупки (потому что финансово большого проигрыша нет, но свободы в своем доме побольше будет).
Конкретно в bay area ситуация подогрета 30-летней историей роста, что позволяет людям думать "и дальше будет так же". А посему закладывать ожидания ROI в районе 7% (что для средней дыры в США за пределами самых смелых фантазий). Иными словами, в цену дома сейчас заложено ожидание, что он будет стоит вдвое больше через 10 лет (потому что раньше так и было). В аренду это не заложено (потому что аренда — это здесь и сейчас, риск краткосрочный). В итоге столь заметный перекос buy/rent, чуть ли не 2 (жить в своем доме вдвое дороже чем снимать аналогичный). Ну и этот идиотский prop13, конечно, тоже подогревает. Очень нелогичный проп. Почему рент контрол позволяет 10% рост, а налог — только 1%?
VF>На общую картину это, конечно, не влияет — но агенту мы заплатили 5%. Налог на недвижимость (первые $10К) — tax deductible.
"Слон" там будет в ипотечных платежах — я просто не знаю, сколько это в твоем случае. С учетом всех этих налоговых вычетов.
VF>Наверное lifestyle choice — наиболее важный фактор. Мы любим жить у себя, а не в гостях.
Так точно. И тоже не мной придумано. У нас все слегка иначе, жена вообще в ужасе от перспективы провести лишний день "в четырех стенах". Ну а мне так и вовсе жизнь в автодоме была бы вполне по душе Так что, по сути, жилье-то нужно для детей. Как дети разъедутся, даже и не знаю, что будем делать.
VF>Очень интересный подход, спасибо! VF>На общую картину это, конечно, не влияет — но агенту мы заплатили 5%. Налог на недвижимость (первые $10К) — tax deductible.
неа, SALT ограничивает 10к на все, включая налоги жаднофорнии. так что дедактабл там 0
SD>Так точно. И тоже не мной придумано. У нас все слегка иначе, жена вообще в ужасе от перспективы провести лишний день "в четырех стенах". Ну а мне так и вовсе жизнь в автодоме была бы вполне по душе
Работать в автодоме неудобно
SD> Так что, по сути, жилье-то нужно для детей. Как дети разъедутся, даже и не знаю, что будем делать.
Хаха, щас такие дети что не выгонишь, родители от них уезжают
сходил я к тому же доктору в январе, погворил с ним
он выставил счет страховой 350$ и страховая мне 189$ похоже это страховая начала мутит после того как Трамп перестал финансировать медстраховки малоимущих
Так что, по сути, жилье-то нужно для детей. Как дети разъедутся, даже и не знаю, что будем делать.
