Похоже пошел новый виток бума. За последние два года было подорожание на 30%, а сейчас народ просто расхватывает жилье, как горячие пирожки. Читал, что в плохих районах по 50 человек приходит на просмотры, в основном инвесторы. В азиатско ориентированных районах покупатели предлагают на 20% выше заявленной цены и при этом несколько покупателей бьются друг с другом за право покупки.
Что бы вы поняли о чем я говорю приведу пример. За квартиру с двумя спальнями, в приличном районе, но в часе от центра (работы), без ремонта, 80 квадратных метров предлагают более 650 000 австралийских долларов (0.7 AUD — 1 USD.) (тут). Знаю потому, что знакомый звонил агенту насчет этой квартиры.
Еще несколько лет назал многие аналитики ожидали обвала, а тут такое пошло. Interest rate все это время падал. В данный момент 2.25%, что рекордно для Австралии.
Поначалу я думал упадет до 0.4% как в США, жилье еще подрастет по инерции и рост цен должен прекратиться. Но недавно поговорил с китайским коллегой и начал в этом сомневаться. Он говорит, что австралийский доллар сильно упал по отношению к йене (может процентов 30%, не уверен), и китайцы начали продавать жилье в Китае и покупать в Сиднее. То есть, произошло сращивание двух рынков. В Китае проблемы с экологией и жилье в три раза дороже чем в Сиднее. Я думаю, в результате такого сращивания рынков жилье может расти еще в три раза и выше.
Кто что думает по поводу сращивания рынков жилья между Китаем и Сиднеем. Возможно ли такое впринципе или это мои фантазии? По закону иностранцы могут покупать только новое жилье, но у многих китайцев тут учатся дети, а со временными визами разрешают покупать вторичку. Так же у многих из них есть дети, жены с PR и гражданствами. Распространено такое, что папа работает в Китае директором или высоким начальником, а остальная семья живет в Сиднее. Папа скупает квартиры на сдачу и регистрирует их на детей.
Для австралийской экономики это необычайно выгодно. Идет поток денег из Китая. Бум недвижимости поддерживает строительство, услуги, образование. Китайцы тратят деньги. Они прекрасные покупатели, любят дорогие бренды, машины и прочее.
Есть небольшой минус. Молодые австралийцы вынуждены снимать квартиры или выплачивать в течении 30 лет огромные долги. Сейчас, кажется, сумма долга составляет 135% от GDP, что само по себе рекордно.
Безработица пока составляет 6.4% и постоянно росла последние годы. Так же упала цена на железную руду и другие ископаемые. Экспорт это основная часть реальной экономики Австралии. Если будет продолжаться рост безработицы, то все эти квартиры труднее будет сдать. Ведь это не земля, а многоквартирные дома и ценность определяется спросом на рынке аренды. Пока есть работа, есть кому снимать. Пока бум продолжается, есть работа.
В Перте другая картина. Началось резкое падение цен. Рент упал на 25% (по форумам). Жилье так же падает. Причина в том, что Перт завязан на добывающую индустрию и она сейчас в упадке.
Есть вообще идеи как австралийское правительство может поддержать бум дальше? Я вот думаю после снижения interest rate до 0.4% можно далее принять такие меры:
1. Разрешить использовать пенсионные накопления для покупки жилья
2. Разрешить китайцам скупать вторичку без ограничений
3. Улучшить negative gearing. Снизить налог с 50% до 30%. (Если кто не знает, это освобождение от части налогов специально для инвесторов жилья).
4. Выплачивать деньги покупателем, как было в 2009м. First Home Buyer Grant 15K или 20K. То есть просто правительство платит деньги людям, покупающим жилье.
5. Запретить строительство нового жилья или обложить большим налогом.
6. Завозить беженцев из Африки и Ближнего Востока для снижения комфортности проживания в некоторых районах. Таким образом вынуждая людей конкурировать за жилье в оставшихся районах. У меня лично есть сомнения насчет этой стратегии, но кто знает. Сокращает предложение, цена идет вверх.
7. Убрать stamp duty. Это налог на покупку. Заменить его налогом на владение жилья. Например 1%. Так как поступления в бюджет необходимы.
8. Увеличить инфляцию за счет эмисии валюты. Сейчас такое тоже происходит, но зарплата не растет. Нужно больше денег.
9. Давать китайцам PR после покупки жилья. Уже сейчас такое возможно, но сумма 5 миллионов. Если снизить до 600К, будет больше покупателей.
Таким образом возможно продлить бум недвижимости еще на несколько десятилетий. Кто что думает на этот счет? Действенны ли такие меры и что может помешать?
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>Есть вообще идеи как австралийское правительство может поддержать бум дальше? Я вот думаю после снижения interest rate до 0.4% можно далее принять такие меры:
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>7. Убрать stamp duty. Это налог на покупку. Заменить его налогом на владение жилья. Например 1%. Так как поступления в бюджет необходимы.
Отличная идея. Но это сыграет против роста.
G>9. Давать китайцам PR после покупки жилья. Уже сейчас такое возможно, но сумма 5 миллионов. Если снизить до 600К, будет больше покупателей.
Сработает. Но противоречит пункту 5. Ну и надо понимать что Австралия нерезиновая.
G>Таким образом возможно продлить бум недвижимости еще на несколько десятилетий. Кто что думает на этот счет? Действенны ли такие меры и что может помешать?
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>Еще несколько лет назал многие аналитики ожидали обвала, а тут такое пошло. Interest rate все это время падал. В данный момент 2.25%, что рекордно для Австралии.
мне тут утверждают, что австралийские банки занимают не у резервного банка австралии, а за границей (причем, в азии), потому что там дешевле. туда же, кстати, и LMI (lender mortgage insurance, это страховка рисков банка если он дает ипотеку с первоначальным взносом ниже 20%) тоже стали аутсорсить за границу.
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>Таким образом возможно продлить бум недвижимости еще на несколько десятилетий. Кто что думает на этот счет? Действенны ли такие меры и что может помешать?
Ничего не надо делать. В Австралии нет фундаментальных проблем с экономикой.
Однако, тут работает немного другой эффект — вся Австралия по населению примерно как Московская область. Поэтому возможно то, что очень инерционный рынок недвижимости очень сильно подвержен не-рыночным эффектам.
Здравствуйте, ned, Вы писали:
G>>9. Давать китайцам PR после покупки жилья. Уже сейчас такое возможно, но сумма 5 миллионов. Если снизить до 600К, будет больше покупателей.
ned>Сработает. Но противоречит пункту 5. Ну и надо понимать что Австралия нерезиновая.
Да, пункт 5 прийдется контролировать, таким образом, чтобы рост цен составлял 7% в год. Плотность населения в Сиднее все еще в разы уступает крупным городам Азии. Другое дело, что безработица будет высокой. Сидней дорогой город и платить нужно много. То есть работы на всех будет не хватать. Но плавно перевести Сидней в состояние Гонконга может и возможно.
ned>Австралийский майдан-революция бездомных майтов?
Майты удивительно терпеливый народ. В Сиднее по статистике 40% жителей тут не родились. Многие молодые майты были вытеснены на окраины больших городов и потеряли доступ к качественному образованию. Другая же часть, наоборот, воспользовались деньгами и недвижимостью родителей инвесторов. При этом, большинство остается очень дружелюбными к иностранцам. Это, кстати, одна из причин по которой китайцы так облюбовали Австралию.
Здравствуйте, aik, Вы писали:
aik>мне тут утверждают, что австралийские банки занимают не у резервного банка австралии, а за границей (причем, в азии), потому что там дешевле. туда же, кстати, и LMI (lender mortgage insurance, это страховка рисков банка если он дает ипотеку с первоначальным взносом ниже 20%) тоже стали аутсорсить за границу.
да, даже есть такое мнение, что австралийские банки снижают свои моргиджи вместе с интерес рейтом по договоренности, а не потому, что получают доступ к дешевым деньгам. И, да, я тоже читал в газете, что большую часть денег они болучают из-за рубежа, а РБА дает только малую часть. В азии сейчас можно брать деньги под приблизительно 2%, менять на австралийские доллары и покупать жилье в Сиднее. Мне даже пришла идея, что эти китайцы не кешем платят, а берут заемы там. То есть, может быть, они и не очень богаты, а просто обладают сильным желанием инвестировать деньги.
Здравствуйте, Cyberax, Вы писали:
C>Ничего не надо делать. В Австралии нет фундаментальных проблем с экономикой.
каждый восьмой занят в строительстве жилья. Огромная часть населения сидят на negative gearing. Пенсионеры переводят свои пенсионные накопления в инвестирование с кредитным рычагом. Правительство получает в бюджет в виде налогов от каждой спекулятивной сделки.
Если рост цен остановится, то начнется падение, так как цена на investment property определяется ее capital gains. Мне кажется появятся серьезные проблемы если рост цен остановить. Поэтому, все это время, правительство делало все возможное, чтобы рост продолжить.
В прошлый раз Австралия избежала экономических проблем из-за mining boom. Теперь его нет.
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>Что бы вы поняли о чем я говорю приведу пример. За квартиру с двумя спальнями, в приличном районе, но в часе от центра (работы), без ремонта, 80 квадратных метров предлагают более 650 000 австралийских долларов (0.7 AUD — 1 USD.) (тут). Знаю потому, что знакомый звонил агенту насчет этой квартиры
Если Хорнсби- приличный район, тогда я- балерина.
В Гонконге, где живу, денег полно, жилья мало, все молодые хотят свалить. Чтобы вы поняли о каких тут деньгах идет речь, сообщаю что сьем хорошей квартиры ближе к центру может стоить от 3500USD в месяцев и полно людей которые такие деньги платят. Конечно есть много других вариантов подешевле и получше, но у местных баг в крови жить близко к центру или где-нить на мидлевалах и платить большие деньги. Для многих в Австралии купить жилье — очень просто. Можно просто где-нить работать на нормальной зарплате, взять кредит под мизирный процент (1 или 2 в год) и выплачивать и на выходные в сидней летать.
и вообще покупайте скорее. 650 000 AUD ~ 700 000 — очень мало с текущем курсом. в Сингапуре за такие деньги можно или квартиру в нормальном паблик хаузе купить или двушку в кондо. ждите гостей из сингапура также.
Здравствуйте, ned, Вы писали:
ned>Вполне. 90% районов в Greater Sydney хуже. До засилья китайцами он был еще и недорогой.
Так указывай "бывает еще блектаун, пенрит и централ кост" популярные направления для покупки.
Здравствуйте, WinnieJayClay, Вы писали:
WJC>и вообще покупайте скорее. 650 000 AUD ~ 700 000 — очень мало с текущем курсом. в Сингапуре за такие деньги можно или квартиру в нормальном паблик хаузе купить или двушку в кондо. ждите гостей из сингапура также.
Я понимаю положение вещей в Азии, которое вы описали. Мне не понятно почему сращивание рынков не происходило раньше. Ведь примерно в 2011 я следил за жильем в Сиднее. Здесь интерест рейт был высокий и такая двушка, как я привел вверху стоила 500К. Покупателей было мало. И цены в Сиднее даже просели на 5%. Почему китайцы не поддержали рост тогда? Я заметил, что активность на рынке жилья напрямую зависела от интерест рейта (см. график цены и количества жилья на рынке ниже). Вот как интерест рейт выше, жилье стоит не проданное. Скидки. Как идет вниз, начинаются крысиные бега покупателей. Я делаю вывод, что я не понимаю что происходит. Аналитики дают противоречивые утверждения. Утверждают, что китайцев не так уж много и цены определяют местные покупатели. Другие говорят наоборот.
Кроме того, подумайте. Купить юнит, как дачу для выходных это одно, а ближе к работе совсем другое. Австралийцы тоже могут купить хороший домик в поселке 200 км от ближайшего мегаполиса за 400К. Он подойдет для пенсии или в качестве дачи, но все же спрос на такой товар меньше. Поэтому, я думаю для настоящего сращивания рынков нужна еще и визовая поддержка. Азиаты должны будут иметь возможность работать в Сиднее. Иначе цены тут не будут догонять Гонг Конг и Сингапур.
G>Читал, что в плохих районах по 50 человек приходит на просмотры, в основном инвесторы.
В хороших — по несколько сотен. Но реально претендуют на покупку единицы. И да, это в основном "инвесторы". Для них ситуация сейчас выгоднее, чем для покупки себе, в том числе и по ситуации с кредитом (под инвестицию можно выбить больше и под мЕньший процент, потому что заранее известно — жильё будет сдаваться, будет гарантированный доход, который и пойдет в банк).
G>В азиатско ориентированных районах покупатели предлагают на 20% выше заявленной цены и при этом несколько покупателей бьются друг с другом за право покупки.
Это свежий тренд, он касается не только азиатских районов. Агенты специально занижают указанную в объявлениях цену на 10-15%. Просто чтобы заманить больше людей на просмотры. Чем больше народу придет — тем выше вероятность, что кому-то конкретное место иррационально понравится. А если таких будет больше, чем один, будет выгодная агенту игра на повышение.
G>Поначалу я думал упадет до 0.4% как в США, жилье еще подрастет по инерции и рост цен должен прекратиться. Но недавно поговорил с китайским коллегой и начал в этом сомневаться. Он говорит, что австралийский доллар сильно упал по отношению к йене (может процентов 30%, не уверен), и китайцы начали продавать жилье в Китае и покупать в Сиднее.
Ситуация ровно та же, что и в России. Австралия — сырьевой придаток. Добывающая страна. Как ты верно заметил, mining boom прошел. Экспортный доход падает, австралийский доллар стремительно валится вниз. Со вполне российской скоростью, отмечу: американский доллар с 0.85 отрос уже до 1.33. Просто в отличие от России дикого плача и воя не возникает.
RBA пытается разогнать экономику. Для этого есть два пути: привлекать инвестиции (в том числе деньги китайцев) и заставлять работать тех, кто уже живёт в стране. Если с первым всё понятно (падающиий австралодоллар автоматом повышает привлекательность инвестиций), то со вторым чуть сложнее. Во-первых, RBA нужно каким-то образом вынуть деньги из всех кубышек и заставить эти деньги двигаться. То есть следует снизить привлекательность обычных банковских депозитов. Проще всего это сделать путём снижения ставки рефинансирования: ставки по депозитам упадут автоматически, плюс инфляция будет вынуждать людей искать более прибыльные инвестиционные инструменты.
Какие именно? Варианты есть. К примеру, ценные бумаги. Как нетрудно заметить, ASX сейчас обновляет рекорд за рекордом. Это все следствие эмиссии денег. И индикатор готовящейся инфляции. Есть и другие варианты (фонды и прочее), но они сравнительно экзотичны и доверие к ним не так высоко.
Ну и любимый всеми вариант с недвижимостью. Он особенно удобен для Австралии: резидент, который в кредите по самые уши, намного выгоднее, чем тот, у кого и жильё, и депозит, и вообще ему ничего не надо. Загнать людей в ипотеку — гарантия того, что они будут работать.
G>В Перте другая картина. Началось резкое падение цен. Рент упал на 25% (по форумам). Жилье так же падает. Причина в том, что Перт завязан на добывающую индустрию и она сейчас в упадке. <...> аренды. Пока есть работа, есть кому снимать. Пока бум продолжается, есть работа.
На всякий случай отмечу — остановка роста добывающей промышленности также стала фактором увеличения привлекательности Сиднея. Просто потому, что в Сиднее работа таки есть, в отличие от Перта.
G>Есть небольшой минус. Молодые австралийцы вынуждены снимать квартиры или выплачивать в течении 30 лет огромные долги. Сейчас, кажется, сумма долга составляет 135% от GDP, что само по себе рекордно.
Тут тоже не без лукавства. Молодым австралийцам от родителей нередко перепадает всякого. Да и с таким количеством "инвесторов" съем становится довольно выгодным. А там ишак уже сдохнет, оставив в наследство дом.
G>Есть вообще идеи как австралийское правительство может поддержать бум дальше?
Сейчас и поддерживать ничего не надо: с таким курсом доллара из Китая, Сингапура и других мест деньги потекут рекой.
Если я верно понимаю, вопрос стоит так: "что делать обычным программистам"? Да то же, что и всегда. Больше зарабатывать. Ведь именно это и есть выход из любого кризиса. В Австралии (реалистично) кризис — приток сырьевого бабла ощутимо упал. Значит, пора начинать работать, а не просто гнать на экспорт ресурсы.
Всё как в России Только климат приятнее.
В конце концов, что мы сейчас видим — банальный виток инфляции.
SD>Если я верно понимаю, вопрос стоит так: "что делать обычным программистам"? Да то же, что и всегда. Больше зарабатывать.
Кстати, если ВНЕЗАПНО вдруг оказалось, что в Австралию обычный программист ехал не за расслабленной жизнью и климатом, а за вполне конкретными деньгами, то нет никаких проблем просто взять и свалить в США. Благо по Е3 ни квот, ни ограничений.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Кстати, если ВНЕЗАПНО вдруг оказалось, что в Австралию обычный программист ехал не за расслабленной жизнью и климатом, а за вполне конкретными деньгами, то нет никаких проблем просто взять и свалить в США. Благо по Е3 ни квот, ни ограничений.
Во-первых, отсидеть 4 года надо. Во-вторых, в штатах ВНЕЗАПНО весь социализм заканчивается. Впрочем его и тут становится все меньше и меньше с каждым годом. Если HECS окончательно прикроют, то придется ехать.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Кстати, если ВНЕЗАПНО вдруг оказалось, что в Австралию обычный программист ехал не за расслабленной жизнью и климатом, а за вполне конкретными деньгами, то нет никаких проблем просто взять и свалить в США.
Та ну, такой крюк делать. Если за деньгами и могут немного гуглить, то в Австралию не едут изначально.
С другой стороны с работой всё хуже, у меня знакомые именно из-за этого начали на Америку смотреть.
SD>Благо по Е3 ни квот, ни ограничений.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Если я верно понимаю, вопрос стоит так: "что делать обычным программистам"? Да то же, что и всегда. Больше зарабатывать.
Максим, зарплаты не растут. Даже больше сказать: таких всплесков зарплат как в 2011 когда ещё и курс был выше- сейчас не наблюдается. Так что с учётом если нет планов свалить в США и недвижка продолжит опухать от китайского бабла- надо брать сейчас дешевле. Но и с РФ кто год назад мог сказать, что такая попа наступит? Жильё дорожало, надо было "брать". А теперь продавцы бегают за покупателями в отчаянной попытке сбыть неликвид. Поедешь ли ты сейчас брать в РФ по дешёвке?
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>Кто что думает на этот счет?
Новое жилье скупют заграничные инвесторы — им это разрешено официально.
Из-за этого местные инвесторы вымываются в существующее и создают там избыточный спрос. Кроме того, часть хитропопых зарубежных инвесторов прикидывается местными и тоже скупает существующее.
Посему я думаю, что весь рост будет продолжаться пока австралобакс будет низким к юаню, HKD и SGD как минимум.
Только климат приятнее.
