Покупая себе парковку, пришла такая мысль. А почему бы не вкладывать деньги в парковочные места, как актив с последующей сдачей? При беглой оценке отношение стоимости аренды к вложениям за объект, у машиномест получается во первых больше. А во вторых — нулевая аммортизация. У тебя только линии на полу. И убить ничего нельзя.
Например кейс в моем ЖК: стоимость машиноместа примерно 1700 т.р. При этом предложения в аренду в среднем 10 к/мес. Оценить насколько сейчас снимают за 10 к/мес не берусь, как я говорил у меня вывалили на продажу разом всю огромную парковку и предложений в моменте много. Но я могу сказать за себя. Еще несколько лет назад, живя в доме без паркинга в очень эконом районе отдавал по 5к/мес за парковку в поле в 5 минутах ходьбы. И заполнена она была на 99%, то есть отдавали все. Так что я думаю 10к вполне себе нормальная цена за теплый чистый охраняемый паркинг под домом. Так вот, если брать такую стоимость, мы получаем 7% годовых. При этом для квартир это порядка 3-5% и ниже — смотрел в разных районах на циане. В среднем соотношение выглядит как то так: при стоимости квартиры 15млн ее сдают за ~50к. И это еще хорошее соотношение. А там еще мебель, аммортизация, комуналка и гемор.
В моём городе парковочные места снимают зимой и перестают снимать ближе к лету. По моим ощущениям это около 4 месяцев в год гарантированного спроса, остальное — как повезёт. Я снимал у одних товарищей около 3 лет и они были очень расстроены, когда я перестал это делать. По их реакции мне казалось, что я идеальный съёмщик, т.к. снимал без перерыва и платил без просрочек. На зиму они, кстати, тариф поднимали примерно в 2 раза.
У нас в то время, когда я снимал, цены были примерно такие — 15 тысяч я платил летом, 25 тысяч я платил зимой, 5 тысяч они отдавали кому-то там, а всё место стоило примерно 1.5 млн. В рублях на 5 разделить.
Сейчас у меня свой паркинг и у нас очень суетливая тётка, постоянно на что-то деньги клянчит, то одно, то другое. Расходов там прям немало выходит, если подсчитать.
Здравствуйте, vsb, Вы писали:
vsb>В моём городе парковочные места снимают зимой и перестают снимать ближе к лету. По моим ощущениям это около 4 месяцев в год гарантированного спроса, остальное — как повезёт.
Зависит от плотности застройки и количества бесплатных мест на улице. Когда их катастрофически не хватает сезонность думаю будет вторичной. Хотя задумался, интересно.
vsb>У нас в то время, когда я снимал, цены были примерно такие — 15 тысяч я платил летом, 25 тысяч я платил зимой, 5 тысяч они отдавали кому-то там, а всё место стоило примерно 1.5 млн. В рублях на 5 разделить.
Ничего себе соотношение. Если брать 20 тысяч в мес, получается 16% годовых. Очень много.
— как уже писали, летом многие перестают снимать
— цена на лето скорее всего будет в 1.5-2 раза ниже; итого, 6% годовых превращаются в меньший процент
— продать такую недвигу, кмк, будет сложнее, чем однушка или даже двушку
— воспользоваться самому скорее всего не получится; в квартире, к примеру, можно самому жить или что-то там хранить, пустить кого-то туда пожить из родственников; ну короче, как-то можно использовать помимо сдачи; а машиноместо будет просто простаивать
— вклады в банке сейчас есть по 8%
— если бы это было выгодно, многие бы этим уже пользовались
— психологически сумма в даже 10 тыс. р. в месяц не настолько существенна; получить повышение зп можно легко и на бОльшую сумму
+ первоначальные вложения гораздо ниже вложений в случае квартиры
+ если сравнивать со сдачей квартиры, то конечно геморроя практически никакого
Здравствуйте, DiPaolo, Вы писали:
DP>- вклады в банке сейчас есть по 8%
По этому пункту спорно. Сравнение с вкладами наверное некорректно. Недвижимость, какая бы она не была, будет расти в стоимости как минимум пропорционально инфляции. То есть на выходе, допустим через 10 лет, продать можно будет по совсем другой стоимости. Ну по крайней мере последние 20 лет это живет по таким законам. Банковский же вклад эти риски не учитывает, и дай Бог поможет сохранить сбережения, т.к. деньги постепенно обесцениваются.
DP>-психологически сумма в даже 10 тыс. р. в месяц не настолько существенна; получить повышение зп можно легко и на бОльшую сумму
Можно масштабировать, 2 — 5 — 10 машиномест. И тут уже суммы выглядят более вкусными.
Еще как плюс можно привести возможность вывода из актива небольших сумм. Например у тебя есть квартира за 15 млн, которую ты сдаешь (актив). Тебе понадобились деньги. И тут дилемма или продавать целиком или никак. Имея на ту же сумму много мелких объектов, ты спокойно скидываешь 1 или 2, получаешь нужную сумму, не избавляясь от всего разом.
D>По этому пункту спорно. Сравнение с вкладами наверное некорректно. Недвижимость, какая бы она не была, будет расти в стоимости как минимум пропорционально инфляции. То есть на выходе, допустим через 10 лет, продать можно будет по совсем другой стоимости. Ну по крайней мере последние 20 лет это живет по таким законам. Банковский же вклад эти риски не учитывает, и дай Бог поможет сохранить сбережения, т.к. деньги постепенно обесцениваются.
D>Можно масштабировать, 2 — 5 — 10 машиномест. И тут уже суммы выглядят более вкусными.
Опять же, нужно учитывать крайне низкую волатильность. Вот представьте, что надо продать машиноместо. Сложнее, имхо, только погреб продавать Кто целевая аудитория? Скорее всего жильцы дома и окрестных домов. При этом отбросим тех, кто снимает. Если кто-то живет уже долго, у него уже есть способ, куда он ставит машину. Это еще уменьшает базу потенциальных покупателей. Тот, кто все еще отдает ипотеку, скорее всего не будут покупать машиноместо — вычеркиваем и их. Итого остается весьма узкий список. При этом ротация этих людей крайне низкая, т.е. кто-то должен купить квартиру в доме. И скорее всего после покупки квартиры будет не до покупки гаражного места. Да, наверное при постройке дома есть покупатели на машиноместа. Но потом — думаю очень тяжело. Даже с гаражом не так сложно: ты можешь иметь его на другом конце города и хранить там что-то. Да и то, имхо, такие времена уходят в прошлое
А если при этом у вас 3-5-10 машиномест в одной локации — ну тогда вообще продать их в разумные сроки получится только за бесценок.
Я сужу по провинциальным меркам. Может в Москве в густонаселенных ЖК другая картина, и там машиноместа расходятся как горячие пирожки (именно на продажу)
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
D>Покупая себе парковку, пришла такая мысль. А почему бы не вкладывать деньги в парковочные места, как актив с последующей сдачей? При беглой оценке отношение стоимости аренды к вложениям за объект, у машиномест получается во первых больше. А во вторых — нулевая аммортизация. У тебя только линии на полу. И убить ничего нельзя.
У нас давеча одна фрау въехала в стену паркинга и чуть не выпала с машиной вместе с третьего этажа (у нас многоэтажные паркинги). Но стена пробита.
Убить можно, умеючи
D>Например кейс в моем ЖК: стоимость машиноместа примерно 1700 т.р. При этом предложения в аренду в среднем 10 к/мес. Оценить насколько сейчас снимают за 10 к/мес не берусь, как я говорил у меня вывалили на продажу разом всю огромную парковку и предложений в моменте много. Но я могу сказать за себя. Еще несколько лет назад, живя в доме без паркинга в очень эконом районе отдавал по 5к/мес за парковку в поле в 5 минутах ходьбы. И заполнена она была на 99%, то есть отдавали все. Так что я думаю 10к вполне себе нормальная цена за теплый чистый охраняемый паркинг под домом. Так вот, если брать такую стоимость, мы получаем 7% годовых. При этом для квартир это порядка 3-5% и ниже — смотрел в разных районах на циане. В среднем соотношение выглядит как то так: при стоимости квартиры 15млн ее сдают за ~50к. И это еще хорошее соотношение. А там еще мебель, аммортизация, комуналка и гемор.
А за паркинг ничего платить не надо? У меня гараж был — в собственности, но платить за свет надо было и взносы были какие-то.
Ну и еще вопрос в том, как будет с парковкой около дома. А то может не ходовой товар будет твоё машиноместо.
D>Что думаете? Может что-то не учитываю?
Налоги
UPD: Добавлю. Нежилая недвижимость — весьма кучерявый актив (не знаю правда про паркинги). Девушка когда еще снимала офис — была какая-то конура около 10 квадратов за 30 000 в месяц.
Трое знакомых занимаются арендой нежилых помещений. У одного офисное здание в собственности на 13 000 квадратов. У другого — 2 небольших помещения, в них периодически меняются арендаторы, там то кафе, то магазин. Сколько имеет первый, я хз . Второй говорил про 600-700 в месяц, ничем кроме сдачи в аренду он не занимается. Третий вот недавно толи построил толи купил здание, там "Пятерочка" теперь. Пока доходов не было, это вот буквально месяц назад они открылись.
Всё заканчивается плохо. Если что-то закончилось хорошо — значит оно еще не закончилось.
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
D>Покупая себе парковку, пришла такая мысль. А почему бы не вкладывать деньги в парковочные места, как актив с последующей сдачей? При беглой оценке отношение стоимости аренды к вложениям за объект, у машиномест получается во первых больше. А во вторых — нулевая аммортизация. У тебя только линии на полу. И убить ничего нельзя.
D>Например кейс в моем ЖК: стоимость машиноместа примерно 1700 т.р. При этом предложения в аренду в среднем 10 к/мес. Оценить насколько сейчас снимают за 10 к/мес не берусь, как я говорил у меня вывалили на продажу разом всю огромную парковку и предложений в моменте много. Но я могу сказать за себя. Еще несколько лет назад, живя в доме без паркинга в очень эконом районе отдавал по 5к/мес за парковку в поле в 5 минутах ходьбы. И заполнена она была на 99%, то есть отдавали все. Так что я думаю 10к вполне себе нормальная цена за теплый чистый охраняемый паркинг под домом. Так вот, если брать такую стоимость, мы получаем 7% годовых. При этом для квартир это порядка 3-5% и ниже — смотрел в разных районах на циане. В среднем соотношение выглядит как то так: при стоимости квартиры 15млн ее сдают за ~50к. И это еще хорошее соотношение. А там еще мебель, аммортизация, комуналка и гемор.
D>Что думаете? Может что-то не учитываю?
Не учитываешь налоги и коммунальные платежи.
У вас, конечно, кучеряво живут — драть по 10 тыр в месяц.
У нас стоимость паркоместа 500тыр.
В месяц, в зависимости от сезона, от 2900 до 1200 руб.
Аренда — 4 тыр.
Итого, отбить расходы на паркоместо можно примерно за...
500000 / (4000 * 12 — (2900 + 1200) * 6) = 21 с копейками год.
Охрененный пассив
У тебя (предположим, что коммуналка у тебя будет на 25% дороже) получается
1700000 / (10000 * 12 — (2900 + 1200) * 6 * 1.25) = 19 лет.
Т.е. не намного выгоднее моего.
Лучше вложи деньги в шаурмячную. Мне кажется, доход будет выше.
_____________________
С уважением,
Stanislav V. Zudin
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
vsb>>В моём городе парковочные места снимают зимой и перестают снимать ближе к лету. По моим ощущениям это около 4 месяцев в год гарантированного спроса, остальное — как повезёт. D>Зависит от плотности застройки и количества бесплатных мест на улице. Когда их катастрофически не хватает сезонность думаю будет вторичной. Хотя задумался, интересно.
vsb>>У нас в то время, когда я снимал, цены были примерно такие — 15 тысяч я платил летом, 25 тысяч я платил зимой, 5 тысяч они отдавали кому-то там, а всё место стоило примерно 1.5 млн. В рублях на 5 разделить. D>Ничего себе соотношение. Если брать 20 тысяч в мес, получается 16% годовых. Очень много.
С другой стороны это тенге. Там и депозит порядка 16% годовых будет. А что с ценами в перспективе будет — никто не знает. У нас цена недвижимости точно не привязана к инфляции. Не знаю вообще, к чему она там привязана.
J>на ютубе целый канал есть про это, только они еще и разбирают и ремонтируют убитые, что бы цена покупки была меньше — Гаражные махинаторы
Гараж и машиноместо в паркинге — очень разные вещи. У машиноместа крайне узкая область применения. Это примерно как свой сервер под столом vs виртуалка в облаке
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
D>Покупая себе парковку, пришла такая мысль. А почему бы не вкладывать деньги в парковочные места, как актив с последующей сдачей? При беглой оценке отношение стоимости аренды к вложениям за объект, у машиномест получается во первых больше. А во вторых — нулевая аммортизация. У тебя только линии на полу. И убить ничего нельзя.
В жулебино в народных и прочих гаражах примерно половина мест — пустая. при том что стоимость аренды от 2тр в месяц. нафиг оно ни кому не нужно.
D>Например кейс в моем ЖК: стоимость машиноместа примерно 1700 т.р. При этом предложения в аренду в среднем 10 к/мес. Оценить насколько сейчас снимают за 10 к/мес не берусь, как я говорил у меня вывалили на продажу разом всю огромную парковку и предложений в моменте много. Но я могу сказать за себя. Еще несколько лет назад, живя в доме без паркинга в очень эконом районе отдавал по 5к/мес за парковку в поле в 5 минутах ходьбы. И заполнена она была на 99%, то есть отдавали все. Так что я думаю 10к вполне себе нормальная цена за теплый чистый охраняемый паркинг под домом. Так вот, если брать такую стоимость, мы получаем 7% годовых. При этом для квартир это порядка 3-5% и ниже — смотрел в разных районах на циане. В среднем соотношение выглядит как то так: при стоимости квартиры 15млн ее сдают за ~50к. И это еще хорошее соотношение. А там еще мебель, аммортизация, комуналка и гемор.
D>Что думаете? Может что-то не учитываю?
Ты не учитываешь, что за 10к никто их не снимает. Их за 6 то уже не особо то снимают. Плюс ты не учитываешь коммунальные платежи за него.
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
D>Здравствуйте, DiPaolo, Вы писали:
DP>>- вклады в банке сейчас есть по 8% D>По этому пункту спорно. Сравнение с вкладами наверное некорректно. Недвижимость, какая бы она не была, будет расти в стоимости как минимум пропорционально инфляции. То есть на выходе, допустим через 10 лет, продать можно будет по совсем другой стоимости. Ну по крайней мере последние 20 лет это живет по таким законам. Банковский же вклад эти риски не учитывает, и дай Бог поможет сохранить сбережения, т.к. деньги постепенно обесцениваются.
не будет. в том же жулебино народные гаражи от застройщика продавались за 350тр, сейчас народ не может эти места продать за 320тр. С гаражами тоже самое — за 500тр не могут продать уже лет 7.
Я незнаю, все эти гаражи интересны где нибудь там в центре. Где платные парковки, где нет мест. А в спальных районах оно такое дело. Себе в убыток.
Здравствуйте, dom1532, Вы писали:
D>На завершающей стадии. Открыл аккредитив, подписали договор и отдали на регистрацию сделки в МФЦ. Вот жду, ну я думаю все будет ок.
К сожалению, проблемы приходят потом, года через 2. Регистрация права собственности вообще не дают защиты покупателю как бы парадоксально это не звучало.
Здравствуйте, Stanislav V. Zudin, Вы писали:
SVZ>Не учитываешь налоги и коммунальные платежи. SVZ>У вас, конечно, кучеряво живут — драть по 10 тыр в месяц.
SVZ>У нас стоимость паркоместа 500тыр. SVZ>В месяц, в зависимости от сезона, от 2900 до 1200 руб. SVZ>Аренда — 4 тыр.
SVZ>Итого, отбить расходы на паркоместо можно примерно за... SVZ>500000 / (4000 * 12 — (2900 + 1200) * 6) = 21 с копейками год. SVZ>Охрененный пассив
SVZ>У тебя (предположим, что коммуналка у тебя будет на 25% дороже) получается SVZ>1700000 / (10000 * 12 — (2900 + 1200) * 6 * 1.25) = 19 лет. SVZ>Т.е. не намного выгоднее моего.
SVZ>Лучше вложи деньги в шаурмячную. Мне кажется, доход будет выше.
1200-2900 это коммуналка? Уточнил на форуме своего ЖК, говорят 900-1200р/мес. Соответственно:
1700000 / (10000 * 12 — 1200 * 12) = 16 лет
Доходность 105600р в год, то есть 6.2%. В сравнении с квартирами это _очень_ хороший процент. Шаурмячная может и принесет больше, но это будет бизнес со всеми на него трудозатратами. Здесь же именно пассивный доход. Раз в год подписал договор, отдал ключ от ворот и забыл.
Ну и опять же вложившись ты как бы зафиксировал _реальные_ деньги. И независимо от экономических колебаний рубля, которые произойдут за 16 лет твой объект +- будет стоить те же Х пачек гречки. И при этом все эти годы приность какой то доход с практически нулевыми трудозатратами.
Здравствуйте, rm2, Вы писали:
rm2>Ты не учитываешь, что за 10к никто их не снимает. Их за 6 то уже не особо то снимают. Плюс ты не учитываешь коммунальные платежи за него.
Зависит от конкретного дома и ЖК. У меня тут тоже паркинг пустой был и никто не хотел по нему круги нарезать.
Управляющая компания повесила знаки и пару раз эвакуировали неправильно припаркованных из двора — сразу всё разобрали и паркинг заполнился.
Как раз что-то в районе 10к стали за аренду платить с включёнными туда коммунальными платежами (2-3к по-моему)
Здравствуйте, rm2, Вы писали:
rm2>не будет. в том же жулебино народные гаражи от застройщика продавались за 350тр, сейчас народ не может эти места продать за 320тр. С гаражами тоже самое — за 500тр не могут продать уже лет 7.
А что это за гаражи такие? Отдельно стоящие здания именно под паркинг? Как далеко от домов?
rm2>Я незнаю, все эти гаражи интересны где нибудь там в центре. Где платные парковки, где нет мест. А в спальных районах оно такое дело. Себе в убыток.
Где бы я не жил или не приезжал в гости, во всех спальных районах парковка это боль. Нет, не так — БОЛЬ. Мест нет нигде. Если в твоем районе все ставят на улице, поздравляю у тебя хороший в этом плане район. Я все это проходил на себе, наматывать каждый вечер по 20 минут чтобы приткнуть машину хоть куда-нибудь. Уже полусонный и уставший. Измеряя шагами при этом сколько у тебя метров до сплошной или до пешеходника. Потому что уже эвакуировали и ты знаешь какой это гемор и сколько это будет тебе стоить.
Свой теплый паркинг — это просто несравнимое удобство. Ты приехал, хоть ночью, с телефона открыл ворота и заехал на свое место. Вышел, взял вещи и зашел в лифт, не выходя на улицу. Твоя машина всегда чистая. Зимой утром ты не то что не работаешь щеткой 10 минут и ждешь пока сойдет лет с лобовухи. Ты просто несешь куртку в руке и не одеваясь садишься в теплую машину, на которой нет ни снега, ни грязи. Твое лобовое стекло теплое и чистое. Ты как белый человек просто сел и поехал. И зимой очень хорошо видно автомобили которые стоят на улице — грязные, с 20 сантиметровым слоем снега на крыше. И чистенькие блестящие выехавшие из паркингов. А еще твоя машина закрыта от посторонних, вероятность что кто-то протискиваясь во дворе поцарапает тебя — нулевая. Во дворах было, коцали машину и просто уезжали, а это сразу несколько десятков тр на ремонт. А еще она стоит под камерами. Вот честно, я больше не смогу даже жить без теплого подземного паркинга. Это примерно как пересесть с метро на личный транспорт. Обратно совсем не хочется. Оно того стоит, поверь.
Здравствуйте, Unforgiver, Вы писали:
U>А за паркинг ничего платить не надо? У меня гараж был — в собственности, но платить за свет надо было и взносы были какие-то. U>Ну и еще вопрос в том, как будет с парковкой около дома. А то может не ходовой товар будет твоё машиноместо.
Во дворе как селедки в бочке. Днем заполненность на 80%. Вечером в 3 ряда. Чтобы выехать, надо звонить одному или двум автомобилям. Я вообще не понимаю как они там паркуются. Я бы не смог. Все нервы оставишь. И я бы не сказал что это именно мой кейс. Почти вся Москва так живет.
