ECR>Найди в Штатах ипотеку не interest-first. Так что равновероятный сценарий:

Ну прямо уж равновероятный?

ECR>выплачивал десять лет только проценты

Ну прямо уж только проценты?

ECR> deficiency judgement

Объявляешь банкротство и начинаешь заново

ECR>работаешь из-под моста всю оставшуюся жизнь и отдаёшь при этом ползарплаты.

И разве люди изначально из-под моста начинали? Так и заново не из-под моста начнёшь.

Здравствуйте, bzig, Вы писали:

B>Процесс отлаженный, продажа ипотечного дома ни у кого вопросов и затруднений не вызывает.
Процесс отъема денег у домовладельцев действительно отлажен.

Налоги. Это в РФ ты купил квартиру и платишь только коммуналку, налог на имущество — копейки. В сша это совсем не копейки. Мало того, если, например, купил старый дом, поправил в нем теплоизоляцию, то стоимость дома возрастает, будешь платить больше налогов.

Надо агенту будет дать при продаже:

The real estate commission is usually the biggest fee a seller pays — 5 percent to 6 percent of the sale price. So, if you sell your house for $250,000, you could end up paying $15,000 in commissions.

Поэтому инвестиции в недвижимость — это все работает, конечно, но все надо считать и разбираться в теме. Вот так купить то, что нравится и быть уверенным, что потом продашь с наваром, может и не получиться.

Здравствуйте, xma, Вы писали:

xma>ну короче походу статья — пропагандонская ..

Очевидно по нику ТС.

Здравствуйте, bzig, Вы писали:

B>Инвестиция в единственный дом хорошо защищает деньги от инфляции + возможен навар просто на растущем рынке жилья.

Извини, но это не навар, это — инфляция.

Здравствуйте, bzig, Вы писали:

B>У тебя какая-то травма на счёт ипотеки?

B>Ипотека здесь как сберегательный счет. Купил дом, платишь банку, увеличиваешь свою долю в этом вложении. Надо переехать — продал дом, выплатил банку остаток, купил дом в том месте куда переехал, начал платить там. Процесс отлаженный, продажа ипотечного дома ни у кого вопросов и затруднений не вызывает.

Просто не надо называть покупкой дома ипотеку. А не обманывать тут окружающих, что програмисты покупают дома по 3 миллиона баксов.

Здравствуйте, xma, Вы писали:

xma>У большинства американцев практически нет сбережений

У них не принято копить просто деньги.
Если повысился доход — тупо переезжают в более дорогой кредитный дом.
Если уменьшился — переезжают в более дешевый.
К пенсии на какой-нить свой домик набежит.

Во всём этом театре абсурда меня умиляет вишенка на торте — домики в штатах картонные, срок их жизни, по-хорошему, лет 25.
Потом это барахло надо сносить, бо наступает эдакая стадия поддержки состояния дома на грани безаварийности, а эти хлопоты на старости кому нужны?
В общем, такое ощущение, что живут одним днём.

Здравствуйте, alsemm, Вы писали:

A>Процесс отъема денег у домовладельцев действительно отлажен.

Да, и это тоже.

A>Налоги. Это в РФ ты купил квартиру и платишь только коммуналку, налог на имущество — копейки. В сша это совсем не копейки.

Угу. Но если не хватает на оплату налогов, то дом нужно либо продавать, либо сдавать.
Хотя может и есть какие-то налоговые поблажки малоимущим, я не знаю. Но в целом — да, тут дикий капитализм и если денег нет и работы нет, то всё плохо, нужно урезать расходы.

A>Мало того, если, например, купил старый дом, поправил в нем теплоизоляцию, то стоимость дома возрастает, будешь платить больше налогов.

Вы страшилки-то из интернета не пересказывайте. Как домовладелец, я могу вам сказать, что если вы поправили в старом доме теплоизоляцию, то кроме вас об этом никто знать не будет.

Оценка дома происходит без инспекций и проверок, просто раз в пару лет по почте приходит извещение, что "теперь стоимость вашего дома для расчёта налогов — XXX. если вы не согласны с этой оценкой — пожалуйста свяжитесь с нами". Приводимая там оценка обычно занижена по сравнению с реальной рыночной стоимостью дома и рассчитывается на основе данных о покупке/продаже похожих домов в том же районе, с учётом годов постройки, расположения и т.п. Иногда люди оспаривают и вполне успешно. Но обычно просто согласны с ценой.

Рыночная стоимость моего дома два года назад была чуть больше $700K, оценка пришла на $500K. Недавно заглянул в Zillow (сайт по недвижимости), цены в моём районе на такое жильё упали до $600K примерно. Т.е. даже с учётом колебаний, налоговая база всё еще ниже реальной стоимости.

A>Надо агенту будет дать при продаже:
A> seller pays — 5 percent to 6 percent of the sale price

Это старые цифры. Уже когда я покупал (5 лет назад), были предложения от агентств недвижимости с комиссией в 1%. Эти комиссии сильно просели с появлением нового игрока — Redfin. Они предлагают услуги сильно дешевле традиционных агентов. Там свои особенности, не всем Redfin нравится, так что агенты всё ещё в деле, но комиссии уже изрядно просели. Думаю, процента за 4% вполне уже можно договориться. Может и меньше, я пока сам не связывался, не знаю.

Можно, кстати, вообще без риэлторов всё оформить. Там нужно будет побегать немного с оформлением документов, но наличие риэлторов вроде как не является обязательным. Обычно риэлторов привлекают чтоб продать дороже рыночной стоимости — те подскажут, что подкрасить, временную мебель для показа притащат, будут приглашать туда клиентов на просмотр и т.п. Если есть время и желание заниматься этим самому — можно всё сделать без посредников.

Здравствуйте, kgd, Вы писали:

B>>Инвестиция в единственный дом хорошо защищает деньги от инфляции + возможен навар просто на растущем рынке жилья.
kgd>Извини, но это не навар, это — инфляция.

Вы сильно не в теме.

Я купил 5 лет назад за $460K. Сейчас могу продать за ~$600K чисто из-за того, что всё жильё в пригородах Сиэтла подорожало.
Разница процентов на 30. Инфляция за то же время — ну процентов 10 от силы. В год постройки тот домик стоил $300K, в 2006-м. Если считать с момента постройки, то рост вообще более чем на 100%. Инфляция за то же время — ну пусть 25%, не больше.

Те, кто успел купить жильё в Кремниевой Долине сразу после прошлого кризиса, вообще процентов за 50 наварили уже.

Но это риск, да. Может вырасти, а может не вырасти.

У этого, кстати, есть и свои минусы. Налоги с дома стоимостью $300K были бы куда меньше, чем мне сейчас приходится платить. Когда я там его продам и наварюсь ли на этом — не известно. А налог на недвижимость вдвое больше мне приходится платить уже сейчас.

Здравствуйте, vdimas, Вы писали:

V>Во всём этом театре абсурда меня умиляет вишенка на торте — домики в штатах картонные, срок их жизни, по-хорошему, лет 25.

1. В дорогих районах львиная часть стоимости жилья это стоимость земли, а не постройки. Да, если совсем всё плохо, то постройку можно снести и построить новый дом. Обойдётся недёшево, да.
2. Откуда вы взяли про 25 лет? В штатах с сухим мягким климатом оно вполне нормально стоит десятилетиями. В спальных кварталах Сан Франциско жилья моложе 60 лет наверное вообще нет.

A>Налоги. Это в РФ ты купил квартиру и платишь только коммуналку, налог на имущество — копейки. В сша это совсем не копейки.

Там, где я живу, 1%. По мне это копейки, если посчитать, что я за этот 1% получаю — полицию, прилетающую через 2 минуты, школы, парки, дороги.

A> Мало того, если, например, купил старый дом, поправил в нем теплоизоляцию, то стоимость дома возрастает, будешь платить больше налогов.

Обновил crawlspace, налог плачу тот же. Вообще, за 3 года, что живу, ещё ни разу не переоценивали. И налоговая стоимость, кстати, на 40к меньше рынка.

A>Надо агенту будет дать при продаже:

Можно и не давать, а самому возиться с продажей. Можно поторговаться. Короче, есть варианты.


A>Поэтому инвестиции в недвижимость — это все работает, конечно, но все надо считать и разбираться в теме. Вот так купить то, что нравится и быть уверенным, что потом продашь с наваром, может и не получиться.

Ну это для любых инвестиций справедливо. Если где-то гарантируют доход, то это или пипрамида, или бонды

kgd>Просто не надо называть покупкой дома ипотеку.

Ну называй это покупкой доли. Только зачем в слова играть?

kgd>А не обманывать тут окружающих, что програмисты покупают дома по 3 миллиона баксов.

Мой дом в 10 раз дешевле стоит. Не все в Калифорнии живут.

V>У них не принято копить просто деньги.
V>Если повысился доход — тупо переезжают в более дорогой кредитный дом.
V>Если уменьшилась — переезжают в более дешевый.
V>К пенсии на какой-нить свой домик набежит.
V>Во всём этом театре абсурда меня умиляет вишенка на торте — домики в штатах картонные, срок их жизни, по-хорошему, лет 25.
V>Потом это барахло надо сносить, бо наступает эдакая стадия поддержки состояния дома на грани безаварийности, а эти хлопоты на старости кому нужны?
V>В общем, такое ощущение, что живут одним днём.

Вот это всё выше — это результат какого-то консенсуса в тупичке гоблина? Или где вы там заседаете.

Здравствуйте, Artem Korneev, Вы писали:

AK>2. Откуда вы взяли про 25 лет? В штатах с сухим мягким климатом оно вполне нормально стоит десятилетиями. В спальных кварталах Сан Франциско жилья моложе 60 лет наверное вообще нет.

Но в НЙ и округе тоже строят в основном каркасники.

Здравствуйте, Artem Korneev, Вы писали:

AK>Что есть "продвинутое" в контексте недвижимости?.. В Калифорнии чуть менее чем всё жильё — фанерные домики 80-х годов постройки.

С тех пор разве что изменилось? Был я там лет 7 назад. Как строили из фанеры, так и стоят. Аж в 4 этажа. Народ живёт под высоковольтками, а приличные жилые комплексы завешаны вывесками "for rent", "for sale" размером в пару этажей.

AK>Арифметика очень простая. Дом с тремя и более спальнями в том районе, где я сейчас живу, стоит где-то от 3 миллионов и выше. Точно такой же дом в соседнем районе будет стоить полтора миллиона. Чуть дальше от Гугла и школы там будут похуже. В остальном это та же долина.

А как же непрерывный рост благосостояния удачного иммигранта? Да и вообще рядового гражданина США? Когда уже жители самой процветающей страны переедут из лачуг под высоковольтными линиями в благоустроенные жилые комплексы?

AK>в Долине всё очень плохо с пробками и общественным транспортом.

О, это да. Казалось бы, 10 км от гостиницы до офиса, полчаса дороги, но быстрее пешком дойдёшь, чем на общественном транспорте доедешь. Благо была машина и ездил в противофазе с пробками.

Здравствуйте, vdimas, Вы писали:

V>Но в НЙ и округе тоже строят в основном каркасники.

Ну и кто тут в НЙ дома каждые 25 лет сносит и перестраивает?

Здравствуйте, paucity, Вы писали:

V>>Но в НЙ и округе тоже строят в основном каркасники.
P>Ну и кто тут в НЙ дома каждые 25 лет сносит и перестраивает?

Ты прочитай еще раз, внимательней.
В том и проблема, что почти никто.
Что в этих домах живут по ~40 лет.

Здравствуйте, DronHrenoff, Вы писали:

AK>>>А так — акции
A>>Которые реального дохода не приносят и не факт что вырастут

DH>А ты забавный
DH>
DH>Ради интереса, открой ссылочку и посчитай — сколько зарабатывает чувак с горизонтом инвестирования 10+ лет если использует даже банальныйюdollar cost averaging. Бонус — дату старта можешь выбирать любу.
DH>Image: S&P_500_Index
DH>

Я не резидент США, мне разбираться в этом недосуг. Хочешь что-то этим сказать, раскрой тему сам. Снизойди, будь добр. А то нёс-нёс, не донёс.

AK>>>да недвижка.
A>>Которая в многолетней ипотеке.

DH>Если рост цен покрывает оверхед по процентам — то пох.

Твой пох перекроется ростом налогов. Да и рост цены не прибавляет денег в кошельке до момента продажи. Дивидендов с этого роста ты не получаешь. И не факт, что прибавит с учётом роста налога.

DH>Толи дело у нас

Я не сужу по газетам.ру, я сужу по себе и окружающим. У меня ни с содержанием недвижимости, ни со сбережениями проблем нет. Несколько квартир, дача. Все коммунальные платежи и налоги покрываются сдачей одной однокомнатной квартиры вовсе даже не в центре. Счёт в банке растет.
И никаких кредитов, никаких ипотек.

В круг моих знакомых входят люди с разными достатком. Нищенствующих среди них нет. При этом наличие бедных я не отрицаю. Точно также как нельзя отрицать их наличие в штатах

И, не надо мне рассказывать как оно у нас. Расскажи лучше как оно у тебя. Не надо отвечать за меня, отвечай за себя. У тебя всё плохо, тебе не хватает на жизнь? Ты нищенствуешь?

ECR>Найди в Штатах ипотеку не interest-first.
Можно доплачивать сверху, гася principal, если вам так не нравится аннуитет.

ECR>Так что равновероятный сценарий: выплачивал десять лет только проценты, кризис, цена на дом рухнула, работы лишился, short sale, deficiency judgement (в Калифорнии, к счастью, нельзя, но кое-где можно) — работаешь из-под моста всю оставшуюся жизнь и отдаёшь при этом ползарплаты. Вот отсюда и отсутствие сбережений.
CA это non-recourse state. Так что пол-зарплаты отдавать не надо будет.

B>А не обязательно инвестировать во второй дом. Можно и в единственный — купил большой в дорогом месте, где работаешь и дети учатся.
А можно купить два попроще, один сдавать — пусть съёмщики ипотеку платят. А через 30 лет и продавать не надо будет — рент вырастет, прибавка к пенсии.

Здравствуйте, El Camino Real, Вы писали:

ECR>Но инфляцию оно покроет если только чуть-чуть. Особенность американского рынка, никуда не денешься.

Естественно, зачем банку брать у населения вклад под 3% когда можно у феда взять под 2 или какая у вас там ставка рефинансирования сейчас, не помню