В России стандартная ставка ипотечного кредита составляет 12% в валюте.
Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. Интересно отметить, что, устанавливая высокие ставки по кредитам, банки, тем не менее, требуют до 30% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, что существенно снижает их риски: в случае неплатежеспособности заемщика квартиру можно будет быстро продать с дисконтом 15-20% и полностью вернуть себе сумму долга.
Казалось бы, 12% – не очень высокая ставка, однако при кредите на срок 10 лет сумма уплаченных процентов составляет 70% от размера кредита, а при кредите на срок 10 лет – 160% от размера кредита.
Приведу небольшой пример. Предположим, заемщик решил приобрести двухкомнатную квартиру в новом панельном доме на окраине Москвы.
Площадь -- 80.0 кв.м
Стоимость 1 кв.м – $1,500
Стоимость квартиры – $120,000
Наличные средства – $42,000
Стоимость ремонта (% от стоимости квартиры) – 15,0%
Стоимость ремонта – $18,000
Собственные средства для приобретения квартиры – $24,000
Кредитные средства для приобретения квартиры – $96,000
Сумма собственных средств (% от стоимости квартиры) – 20.0%
Итак, для приобретения двухкомнатной квартиры стоимостью $120 тыс. (с учетом расходов на ремонт) заемщику необходимо располагать собственными средствами в размере $42 тыс. и обратиться в банк за кредитом на $96 тысяч.
Предположим, что банк принял положительное решение, и заемщик благополучно поселился в новой квартире. Теперь можно взглянуть, сколько средств заемщик вернет банку в зависимости от срока кредита и процентной ставки.
Оптимальный срок ипотечного кредита составляет от 10 до15 лет. При ставке 12% годовых в валюте заемщик за 10 лет выплачивает банку $67.6 тыс. в качестве процентных выплат, а за 15 лет – $109.3 тыс. в качестве процентных выплат. При снижении ставки с 12% до 8% заемщик за 10 лет может сэкономить почти $25 тыс. (37% от размера процентных платежей), за 15 лет – более $41 тыс. и почти $60 тыс. при 20-летнем кредите.
При 10-летнем сроке кредита заемщик должен выплачивать $1,364 в месяц. Обратите внимание, насколько может снизиться ежемесячный платеж по кредиту при снижении процентной ставки с 12% до 8%. Экономия составляет от $150 в месяц при 20-летнем кредите до $200 в месяц при 10-летнем кредите.
Конечно, Россия не Америка, и некоторые даже знают почему, но все же россияне умеют считать деньги и не ввязываются в такую дорогую авантюру как ипотечный кредит.
Вывод, который хотелось сделать автору, на самом деле прост. Ипотечное кредитование – крайне полезный для экономики и населения инструмент, но на настоящий момент его использование невыгодно. Мы не сможем в скором времени достигнуть ставок, принятых в США или Великобритании, но ставка на уровне 8.0-8.5% годовых в валюте представляется вполне реалистичной. Это будет именно той точкой, достигнув которой, российская ипотека расцветет.
Здравствуйте, KroshkRu, Вы писали:
KR>http://www.gazeta.ru/realty/2005/04/27_e_276607.shtml
KR>[...]
KR>В России стандартная ставка ипотечного кредита составляет 12% в валюте.
KR>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита.
В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие ставки!
KR>Казалось бы, 12% – не очень высокая ставка, однако при кредите на срок 10 лет сумма уплаченных процентов составляет 70% от размера кредита, а при кредите на срок 10 лет – 160% от размера кредита.
И что в этом неправильного? Вложив эти деньги куда-либо (на 10-то лет, да их так вложить можно!) можно и побольше получить, почему банк должен себе в убыток работать?
Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
KR>>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. РМ>В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие ставки!
Рома, вот поясни, как инфляция уменьшает процентные ставки? Для тебя, разумеется, как для конечного потребителя кредита.
Ипотека становится выгодной с того момента, когда ежемесячные выплаты становятся сравнимыми со стоимостью аренды. Фактически, если есть 30% от стоимости жилья + деньги на оформление сделки, купив в кредит квартиру, аналогичную той, которую снимаешь данное условие будет соблюдаться. А уж ответ на вопрос, что лучше — платить проценты и через 10 лет получить квартиру в собственность, или отдавать те же деньги за съем хаты и не получить нифига — очевиден.
Разумеется, если есть собственное жилье, смысл ипотеки уже не столь очевиден.
Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
J>Рома, вот поясни, как инфляция уменьшает процентные ставки? Для тебя, разумеется, как для конечного потребителя кредита.
Да очень просто, если ты не берешь кредит, а копишь, то денежки съеживаются в размере твои, а если сразу берешь квартиру, то съеживаются уже не твои деньги, а банкирские.
Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
РМ>Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
J>>Рома, вот поясни, как инфляция уменьшает процентные ставки? Для тебя, разумеется, как для конечного потребителя кредита. РМ>Да очень просто, если ты не берешь кредит, а копишь, то денежки съеживаются в размере твои,
К сожалению они съеживаются не в размере инфляции, а гораздо сильнее
РМ> а если сразу берешь квартиру, то съеживаются уже не твои деньги, а банкирские.
Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
KR>>>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. РМ>>В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие ставки! J>Рома, вот поясни, как инфляция уменьшает процентные ставки? Для тебя, разумеется, как для конечного потребителя кредита.
В любом случае, если посмотреть со стороны банка, то такой процент обозначает на самом деле, что деньги даются бесплатно, даже с небольшой доплатой.
И предворяя вопрос зачем это банку тогда: зато почти без риска, кроме того уйти от инфляции тоже совсем неплохо, а денег сейчас свободных много, девать некуда практически.
Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
J>>>Рома, вот поясни, как инфляция уменьшает процентные ставки? Для тебя, разумеется, как для конечного потребителя кредита. РМ>>Да очень просто, если ты не берешь кредит, а копишь, то денежки съеживаются в размере твои, J>К сожалению они съеживаются не в размере инфляции, а гораздо сильнее
Почему? Разве что проесть их легче, когда они у себя лежат.
Но даже если так, то это всего лишь означат, что взять кредит еще выгоднее.
РМ>> а если сразу берешь квартиру, то съеживаются уже не твои деньги, а банкирские.
J>Тебя сильно беспокоят проблемы банка?
Ты меня не так понял Я дал противопоставление: не берешь кредит — денежки твои уменьшаются, берешь — не твои(банкирские). Вот эта разница и есть уменьшение реальных процентных ставок в результате инфляции.
А вообще, если я сним связался, то видимо да, т.к. если с ним что не так — то мне гемор обеспечен.
Кроме того, если уж с кем-то связываться, то надо понимать его мотивацию и т.д.
olegkr -> Re: Такая вот ипотека ...
o> Ипотека становится выгодной с того момента, когда ежемесячные выплаты o> становятся сравнимыми со стоимостью аренды. Фактически, если есть 30% o> от стоимости жилья + деньги на оформление сделки, купив в кредит o> квартиру, аналогичную той, которую снимаешь данное условие будет o> соблюдаться. А уж ответ на вопрос, что лучше — платить проценты и o> через 10 лет получить квартиру в собственность, или отдавать те же o> деньги за съем хаты и не получить нифига — очевиден. o> Разумеется, если есть собственное жилье, смысл ипотеки уже не столь o> очевиден.
Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
KR>>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. РМ>В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие ставки!
Речь шла о валютном кредите. По рублевым кредитам проценты значительно выше.
Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
KR>>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или ужесточая условия предоставления кредита. РМ>В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие ставки!
Это банковские проценты кредитов в валюте. Рублевые кредиты выдаются примерно под 18% и более.
algol -> Re[2]: Такая вот ипотека ...
a> Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
KR>>>Некоторые банки предлагают 11% и даже 10.5%, сокращая при этом срок KR>>>выплаты до 5 лет, что уже нельзя назвать полноценной ипотекой, или KR>>>ужесточая условия предоставления кредита. РМ>>В 2004 году инфляция в России составила 11,7%... Хрена ж себе высокие РМ>>ставки!
a> Это банковские проценты кредитов в валюте. Рублевые кредиты a> выдаются примерно под 18% и более.
Кредит надо брать в той валюте, в которо у тебя основной доход. Это
нивелирует валютные риски.
Абсолютно верно. Хотя надо делать поправки на нашу действительность, но в основном все в точку. Сам прожил 5 лет на съемной хате и сейчас просто балдею от наличия собственной, пусть даже и взятой в кредит. Это просто надо прочувствовать... никто тебя не выкинет, сказав освободить жилплощадь, т.к. через неделю приезжает любимый сынко, можно спокойно делать ремонт, так как хочется тебе и не боятся, что деньги улетят на ветер..... многое можно сказать.
На самом деле причина тут одна — несоответствие цены за эти панельные конуры на окраине реальным доходам людей.
Это легко понять, если немного подумать самому. Ладно ещё IT-шники и другие квалифицированные специалисты с относительно высокими зарплатами (которых относительное меньшинство). Но ведь жить где-то _всем_ нужно. Жилья-то хуже панельной конуры — не существует.
Вот и вопрос отсюда — каким образом это может продолжаться долго. А главное, может ли?
Здравствуйте, AndrewVK, Вы писали:
AVK>Речь шла о валютном кредите. По рублевым кредитам проценты значительно выше.
Хорошо. Спасибо. А то я заснуть не могу, думаю как же это банки так кредиты дают себе в убыток?..
Здравствуйте, Рома Мик, Вы писали:
AVK>>Речь шла о валютном кредите. По рублевым кредитам проценты значительно выше. РМ>Хорошо. Спасибо. А то я заснуть не могу, думаю как же это банки так кредиты дают себе в убыток?..
Dimentiy -> Re: Такая вот ипотека ...
D> На самом деле причина тут одна — несоответствие цены за эти панельные D> конуры на окраине реальным доходам людей.
Странно — а кто ж тогда их покупает?
D> Так что, причём тут ипотека. Она такая, какая может быть в этих D> экономических условиях. И она — только следствие.
Здравствуйте, Dimentiy, Вы писали:
D>На самом деле причина тут одна — несоответствие цены за эти панельные конуры на окраине реальным доходам людей.
Рынок свободный, за какую цену покупают, за такую и продают. Проблема в том, что рынок жилья не такой уж большой. Попробуй купить квартиру в своем районе, выбор мизерный, варианты более-менее нормальные можно пересчитать по пальцам. Недорогие новостройки вообще скупают на стадии проектирования, когда еще даже дома старые не снесли. А куда деваться? Ценник на аренду тоже немаленький, да и снять нормальную хату не так уж просто. Все форумы пестрят объявами "сниму", а объявлений "сдам" единицы.
D>Это легко понять, если немного подумать самому. Ладно ещё IT-шники и другие квалифицированные специалисты с относительно высокими зарплатами (которых относительное меньшинство). Но ведь жить где-то _всем_ нужно.
Ну и где пресловутые "все" сейчас живут? В основном снимают жилье, и платят 400/месяц за однушку. И я еще не вполне уверен, что ИТ-шники живут так уж зашибись.
D>Вот и вопрос отсюда — каким образом это может продолжаться долго. А главное, может ли?
Будет продолжаться до тех пор, пока не будут строить жилье ударными темпами,а для этого все, что нужно сделать — прикрыть кормушку для чиновников. Ведь сейчас для того, что бы построить дом и получить участок под застройку, нужно столько взяток дать... да еще и фиг разрешат, ведь по сути весь рынок сейчас контролируют пара застройщиков, принадлежащих известно кому. Вот разгонят эту шайку, будут равноценные возможности у всех застройщиков и не будет поборов на каждом шагу, тогда и будет у нас много доступного жилья и цены, как в Чехии. Только перспективы подобного развития событий мне кажутся призрачными.
Здравствуйте, KroshkRu, Вы писали:
KR>Мы не сможем в скором времени достигнуть ставок, принятых в США или Великобритании, но ставка на уровне 8.0-8.5% годовых в валюте представляется вполне реалистичной. Это будет именно той точкой, достигнув которой, российская ипотека расцветет.
Хорошо, допустим банки решили выдавать кредиты под 5% годовых, на 35 лет и начальный взнос 10%. Ипотека расцвела и стала доступна всем. Народ радостно похватал кредиты и побежал на рынок жилья. Прибежала толпа на вторичку и видит десяток квартир, из них 5 — альтернатива, с перспективой потрахаться пару лет, подбирая варианты, пара квартир вообще полный развод, рассчитанный на то, что б с лохов содрать задаток, в двух прописаны уголовники и одна нормальная, чистенькая и свободная.
Не хватило на всех этой квартиры. Бежит народ, зажав в потных ручонках великую пачку баксов на первичку. Видит в свободной продаже элитное жилье за немыслимые бабки. Не по карману. Ага, вот предлагают вроде дешевую новостройку, правда она только в планах и неизвестно когда построится...
Ну и какой ожидаемый результат сего действа? Разумеется ценник взлетает до небес, вторичка резко дорожает, первичка тоже растет не по дням, а по часам (предложений то немного), опять активизируются инвесторы желающие получать 50% годовых на росте цен, еще деньги, ценник взлетает еще выше... и рынок устаканивается в точке, когда даже с такой выгодной ипотекой купить жилье могут единици и спрос соответствует предложению.
Вообщем не в том направлении копаете, граждане, надо копать не в сторону ипотеки, а в сторону увеличение объемов строительства жилья. А уж ипотека подтянется за спросом, банки реагируют достаточно быстро.
Здравствуйте, olegkr, Вы писали:
O>Здравствуйте, hrg, Вы писали:
hrg>>http://www.goodin.ca/win/stat26-1.html hrg>>http://www.goodin.ca/win/stat26-2.html hrg>>http://www.goodin.ca/win/stat26-3.html
O>Абсолютно верно. Хотя надо делать поправки на нашу действительность, но в основном все в точку. Сам прожил 5 лет на съемной хате и сейчас просто балдею от наличия собственной, пусть даже и взятой в кредит. Это просто надо прочувствовать... никто тебя не выкинет, сказав освободить жилплощадь, т.к. через неделю приезжает любимый сынко, можно спокойно делать ремонт, так как хочется тебе и не боятся, что деньги улетят на ветер..... многое можно сказать.
Не хочется тебя растраивать, но есть опасность освободить жилплощадь если появяться пускай даже временные проблемы с проплатой кредита. Выпадет какой-нибудь новый 98год и что делать?
