Слышал мнение, что в РФ сейчас сложился ипотечный пузырь (или пузырь рынка недвижимости, если так корректнее). Хочу это проверить. Я создавал на форуме опрос о росте зарплат, получилось что за последние 2 года зарплаты выросли в среднем на 45 %. Цены на недвижимость в моём городе, как мне показалось, увеличились примерно вдвое. Собираюсь создать про это ещё один опрос, но тут возник момент который надо уточнить: мне сказали что растут цены на новостройки, а не на старые дома. Прошу пояснить этот момент.
"Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать". АБ Стругацкие.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>Слышал мнение, что в РФ сейчас сложился ипотечный пузырь (или пузырь рынка недвижимости, если так корректнее). Хочу это проверить. Я создавал на форуме опрос о росте зарплат, получилось что за последние 2 года зарплаты выросли в среднем на 45 %. Цены на недвижимость в моём городе, как мне показалось, увеличились примерно вдвое. Собираюсь создать про это ещё один опрос, но тут возник момент который надо уточнить: мне сказали что растут цены на новостройки, а не на старые дома. Прошу пояснить этот момент.
Чего тут пояснять. Ипотека на новостройки субсидируется государством.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>мне сказали что растут цены на новостройки, а не на старые дома. Прошу пояснить этот момент.
Старые дома в среднем дешевле чем новые, потому что на новые есть льготные ипотечные программы, а на старые льготных нет, только обычные (а они стали дорогие с ростом ставки ЦБ).
Тем не менее у меня коллеги только в путь берут айтишную ипотеку под 5%, рассматривая это как инвестицию.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>Слышал мнение, что в РФ сейчас сложился ипотечный пузырь (или пузырь рынка недвижимости, если так корректнее). Хочу это проверить. Я создавал на форуме опрос о росте зарплат, получилось что за последние 2 года зарплаты выросли в среднем на 45 %. Цены на недвижимость в моём городе, как мне показалось, увеличились примерно вдвое. Собираюсь создать про это ещё один опрос, но тут возник момент который надо уточнить: мне сказали что растут цены на новостройки, а не на старые дома. Прошу пояснить этот момент.
Покупал дочерям двушки — каждая около 3 стоили, четыре года назад. В новостройках. Сейчас они около 5, вроде. (не ипотеки)
Про льготную ипотеку я тебе уже писал в теме про криптовалюты.
Также есть мнение, что рост цен вызван переходом на систему проектного финансирования (вместо долевого строительства).
Добавлю, что вторичка бывает и новой (недавно построенной или ещё строится, но перепродается по переуступке), т.е. не обязательно старые дома.
Просто большинство льготных ипотечных программ работают, только если жильё покупается у застройщика.
Здравствуйте, Kerk, Вы писали:
K>Чего тут пояснять. Ипотека на новостройки субсидируется государством.
Это означает, что если человек берёт ипотеку новостройку, то государство то ли ему, то ли продавцу (это вроде неважно) доплачивает?
Нынешние цены на жильё, которые взлетели — это с учётом субсидирования, т.е. без субсидирования было бы ещё дороже?
"Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать". АБ Стругацкие.
Переход на счета эскроу привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, отметил директор департамента IVA Partners Артем Тузов. В результате теперь большая часть квартир продается после окончания строительства и зачастую со скидкой.
Что такое эскроу?
"Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать". АБ Стругацкие.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>Что такое эскроу?
Это такая форма расчетов. Покупатель переводит деньги "арбитру" (уполномоченному банку), а продавец получает деньги только в случае передачи товара.
Гарантия обеим сторонам, что одна получит товар, а другая — деньги.
Застройщику такая схема не особо по нраву, т.к. нельзя заюзать деньги покупатели и на непосредственно строительство всё равно приходится искать деньги (брать кредит).
_____________________
С уважением,
Stanislav V. Zudin
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>>Чего тут пояснять. Ипотека на новостройки субсидируется государством.
K>Это означает, что если человек берёт ипотеку новостройку, то государство то ли ему, то ли продавцу (это вроде неважно) доплачивает?
Банку, выдающему кредит.
K>Нынешние цены на жильё, которые взлетели — это с учётом субсидирования, т.е. без субсидирования было бы ещё дороже?
Не было бы субсидирования, был бы меньше спрос.
Удержало бы это цены на прежнем уровне — Возможно рост был бы, но не столь стремительный. Удвоение цены это полный пипец.
И обратного пути, походу нет — в кредитах погрязли обе стороны.
_____________________
С уважением,
Stanislav V. Zudin
Здравствуйте, Stanislav V. Zudin, Вы писали:
SVZ>Застройщику такая схема не особо по нраву, т.к. нельзя заюзать деньги покупатели и на непосредственно строительство всё равно приходится искать деньги (брать кредит).
А почему, как написано в статье, "покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно"? Невыгодно для покупателей квартир? Вроде понятно что это должно быть выгодно строителям: он начал рыть котлован, взял кредит, через три года, достроил, продал по высокой цене и кредит уже отдать легко.
"Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать". АБ Стругацкие.
K>Переход на счета эскроу привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, отметил директор департамента IVA Partners Артем Тузов. В результате теперь большая часть квартир продается после окончания строительства и зачастую со скидкой.
K>Что такое эскроу?
Эскроу это разновидность аккредитивной формы расчета (подробнее в ГК РФ)
Применительно к застройщикам: до введение новой формы расчета застройщик мог сразу тратить привлеченные средства дольщиков на строительство. Т.о экономил на банковском кредите и предлагал заметно более низкие цены на этапе котлована.
Но эта схема несла существенные риски: застройщик банкротится, и ни денег, ни квартиры. Поэтому где-то с 2020 на все новые стройки можно привлекать средства дольщиков только по схеме эскроу счетов: привлеченные средства замораживаются на спец. счете до окончания строительства.
Под залог этих средств застройщик берет кредит в банке на строительство.
Я не знаю детелей, но похоже, что стоимость банковского кредита для застройщика не сильно зависит от текущего объема привлеченных средств. Поэтому застройщик не стремится продать квартиры до окончания строительства (т.е. не предлагает скидок на этапе котлована).
Новая схема уменьшает риски дольщиков, но в целом удорожает строительство. В частности некоторые мелкие региональные застройщики её не тянут, т.к. рентабельность строительства в регионах может быть недостаточной высокой для того, чтобы банк выдал кредит.
K>Это означает, что если человек берёт ипотеку новостройку, то государство то ли ему, то ли продавцу (это вроде неважно) доплачивает? K>Нынешние цены на жильё, которые взлетели — это с учётом субсидирования, т.е. без субсидирования было бы ещё дороже?
Ты не догоняешь . Гос. субсидирование процентной ставки на ипотеку это и есть один из факторов роста цены на недвижимость.
Спрос определяется платежеспособностью населения (максимальный ипотечный платеж в месяц). При снижении процентной ставки застройщик может задрать цену на недвижимость не рискуя растерять покупателей.
Разумеется там были и другие факторы: как уже упомянутые эскроу счета, так и рост мировых цен на стройматериалы (металл) вследствие долларовой инфляции в 2020 и позднее.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
SVZ>>Застройщику такая схема не особо по нраву, т.к. нельзя заюзать деньги покупатели и на непосредственно строительство всё равно приходится искать деньги (брать кредит).
K>А почему, как написано в статье, "покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно"? Невыгодно для покупателей квартир? Вроде понятно что это должно быть выгодно строителям: он начал рыть котлован, взял кредит, через три года, достроил, продал по высокой цене и кредит уже отдать легко.
Раньше квартира на этапе котлована стоила раза в полтора ниже, чем после сдачи дома.
Застройщик таким образом привлекал деньги и разделял риски с покупателями.
Сейчас все риски на застройщике, цены на квартиры нет смысла снижать.
Привлекательность покупки на этапе котлована, соответственно, никакая.
_____________________
С уважением,
Stanislav V. Zudin
Здравствуйте, Stanislav V. Zudin, Вы писали:
SVZ>Раньше квартира на этапе котлована стоила раза в полтора ниже, чем после сдачи дома. SVZ>Застройщик таким образом привлекал деньги и разделял риски с покупателями. SVZ>Сейчас все риски на застройщике, цены на квартиры нет смысла снижать.
А какие риски на застройщике? Он привлекает банковские деньги, а не свои.
Здравствуйте, Khimik, Вы писали:
K>мне сказали что растут цены на новостройки, а не на старые дома. Прошу пояснить этот момент.
Рост есть везде и на все. Сейчас если кто не заметил — мировая инфляция, которая стремится перейти в гиперинфляцию. Готовые дома тоже значительно подорожали. Периодически случается небольшое падение цен, но до этого во первых тупо все достаточно подорожало и это тупо коррекция. И сейчас ситуация простая — тупо уменьшается предложение в том числе и на новостройки, за бесценок отдавать никто не хочет, по текущим ценам никто покупать тоже не хочет. В долларах так цены даже падают. В рублях небольшие скидки предоставляют, но тренд один фиг вверх и учитывая мировую гиперинфляцию это все просесть значительно ну никак не может.
Здравствуйте, steep8, Вы писали:
SVZ>>Сейчас все риски на застройщике, цены на квартиры нет смысла снижать.
S>А какие риски на застройщике? Он привлекает банковские деньги, а не свои.
Не отдаст вовремя кредит банку — пойдёт рыбов кормить в цементных башмаках голым по миру
_____________________
С уважением,
Stanislav V. Zudin
Здравствуйте, m2user, Вы писали:
M>Разумеется там были и другие факторы: как уже упомянутые эскроу счета, так и рост мировых цен на стройматериалы (металл) вследствие долларовой инфляции в 2020 и позднее.
BFE>>>В России растёт цена на металл? M>>Был скачок в 4 квартале 2020. BFE>Так это. Конец 2023-го года на дворе, а вы мне двухгодичной давности статью про рост цен три года назад...
Что сейчас происходит с ценами на стройматериалы (и металл в частности), мне неизвестно. Вроде не было каких-то резких изменений.
В любом случае на ценах недвижимости это с большой задержкой отразится. Т.е. к вопросу ТС напрямую не относится.
Возможно рост был бы, но не столь стремительный. Удвоение цены это полный пипец.
. Гос. субсидирование процентной ставки на ипотеку это и есть один из факторов роста цены на недвижимость.
