Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. Мне интересно что про это думают местные жители. Какие перспективы? Преимущества Москвы против Питера? Риски?
N> Преимущества Москвы против Питера?
климат более южный,
риски наводнения отсутствуют, метро не надо замораживать
N> Риски?
Покупка квартиры
— в экологически плохом районе, например рядом с НПЗ в Капотне.
— в депрессивном районе с плохой транспортной доступностью, например Бирюлёво.
— в новом районе-муравейнике с недоразвитой инфраструктурой (примеры фоток от Варламова про новые многоэтажки)
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. Мне интересно что про это думают местные жители. Какие перспективы? Преимущества Москвы против Питера? Риски?"
Это в Москве то сильно ниже ? Как раз в Москве то цены сильно выше. В Питере фактически цены не намного выше среднероссийских, а аренда довольно дорогая. Хотя, если смотреть так называемую Новую Москву, то там цены примерно как в Питере будут, а стоимость аренды будет несколько поболее.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
E>Это в Москве то сильно ниже ? Как раз в Москве то цены сильно выше. В Питере фактически цены не намного выше среднероссийских, а аренда довольно дорогая. Хотя, если смотреть так называемую Новую Москву, то там цены примерно как в Питере будут, а стоимость аренды будет несколько поболее.
спасибо за наводку
интересно, мониторит ли кто-то этот вопрос именно в таком формате по всей стране (понятно, что можно самому, но долго очень)
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, koenig, Вы писали:
K>спасибо за наводку K>интересно, мониторит ли кто-то этот вопрос именно в таком формате по всей стране (понятно, что можно самому, но долго очень)
"Миэль" точно мониторит.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Эйнсток Файр, Вы писали:
ЭФ>- в экологически плохом районе, например рядом с НПЗ в Капотне.
Я уже как-то показывал что живу от этого НПЗ в паре километров. Экологические проблемы есть как и в любом Мухосранске но с НПЗ это никак не связано. Это очень чистое производство.
Здравствуйте, elmal, Вы писали:
E> Это в Москве то сильно ниже ? Как раз в Москве то цены сильно выше.
В смысле дешевле чем когда я последний раз смотрел (в 2010ом).
E> В Питере фактически цены не намного выше среднероссийских, а аренда довольно дорогая. Хотя, если смотреть так называемую Новую Москву, то там цены примерно как в Питере будут, а стоимость аренды будет несколько поболее.
А какое соотношение аренды и цены в Питере?
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>А какое соотношение аренды и цены в Питере?
Очень навскидку, так как я в Питере — аренда в Москве дороже процентов на 30 (как и зарплаты примерно). А цены дороже раза в 2.
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно.
Если 7% — доходность от сдачи в аренду — то нет конечно, это не так. Около 5%.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
ЭФ>>- в экологически плохом районе, например рядом с НПЗ в Капотне.
F>Я уже как-то показывал что живу от этого НПЗ в паре километров. Экологические проблемы есть как и в любом Мухосранске но с НПЗ это никак не связано. Это очень чистое производство.
F>https://rsdn.org/forum/life/5852060.1
Здравствуйте, elmal, Вы писали:
E>Очень навскидку, так как я в Питере — аренда в Москве дороже процентов на 30 (как и зарплаты примерно). А цены дороже раза в 2.
Москва немного надежней, по крайней мере есть такое ощущение. Т.е. есть за стабильность платишь меньшим доходом, как и положено в эффективном рынке.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, viellsky, Вы писали:
V>Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. V>Если 7% — доходность от сдачи в аренду — то нет конечно, это не так. Около 5%.
Интересно. В 2010ом я ездил в Мск говорить с студентами и заодно посмотрел на недвижимость. Тогда доходность была похожа на НЙ или даже похуже. В другом треде один дюд написал что он купил за 4.8м, сейчас она стоит 5.8м а сдает он её за 35к в месяц. Если брать то что стоит "сечас", то 12 * 0.035 / 5.8 = 7.24%. С другой стороны, если доходность 5% это не плохо, но не заслуживает резких телодвижений (т.е. срочно ехать из НЙ в Мск покупать квартиру как инвестицию).
Я сам там жить не собираюсь, но у меня лежит "куча денег" в наличности, что совсем ужасно в текущем положении. Стоки покупать на этих уровнях мне не хочется, слишком дорого и у меня уже много денег в акциях лежит. Облигации тем более не хочется, по комбинации доходности и перспектив. Недвижимость в "обычных" местах типа родного НЙ тоже слишком дорогая, у нас доходность на квартиру около 2.5%-2.9%, в зависимости от налогов и common charges. Вот я и пытаюсь найти какие-то идеи.
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. Мне интересно что про это думают местные жители. Какие перспективы? Преимущества Москвы против Питера? Риски?
Я не спец в вопросе, просто из здравого смысла.
1. Кто-то должен заниматься сдачей квартиры и каким-никаким мониторингом и решением возможных сиюминутных проблем на месте, дистанционно это вряд ли возможно.
2. Квартира будет часть времени простаивать, плюс периодически требовать ремонта, что доходность снизит.
3. Существуют риски, что жилец квартиру подразбомбит, не заплатит и пр.
Короче, я бы поизучал вопрос не только по чистому соотношению цен, но и по практике этого дела вообще. Доходные дома как бизнес у нас пока что-то не взлетают, насколько знаю. Люди покупают квартиры, чтобы сохранить лишние деньги, а сдача — побочный эффект в массе, имхо.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
недвига в москве ща дешевая, и еще несколько лет будет дешевой — это удобно. но вкладываться надо в рост — а он как-то слабо вырисовывается, больше похоже на бесконечную стагнацию. я бы скорее пытался прикинуть куда еще китайцы хлынуть могут
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
G>Люди покупают квартиры, чтобы сохранить лишние деньги
У "людей" до сих пор 2005г. Поток нефтедолларов неотвратимо идёт на убыль — пузырь в недвижимости неизбежно сдувается. За упорное нежелание изучать другие финансовые инструменты последует наказание рублём.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, goto, Вы писали:
G>1. Кто-то должен заниматься сдачей квартиры и каким-никаким мониторингом и решением возможных сиюминутных проблем на месте, дистанционно это вряд ли возможно.
В Москве (равно как и в любом городе где есть активный рынок сдачи) есть люди которые как раз этим и занимаются за процент с аренды — собирают деньги, решают проблемы, выгоняют жильцов. Такие люди были еще в 2010, я уверен что они есть и сейчас.
G>2. Квартира будет часть времени простаивать, плюс периодически требовать ремонта, что доходность снизит. G>3. Существуют риски, что жилец квартиру подразбомбит, не заплатит и пр.
Ну, это естественно. Как правило, когда люди говорят о доходе с чего угодно, то это до всех возможных проблем. Т.е. в случае недвижимости это всяких ремонты и простои, в случае с акциями это падения, банкротства и т.д. Без риска деньги зарабатывать невозможно.
G>Короче, я бы поизучал вопрос не только по чистому соотношению цен, но и по практике этого дела вообще. Доходные дома как бизнес у нас пока что-то не взлетают, насколько знаю. Люди покупают квартиры, чтобы сохранить лишние деньги, а сдача — побочный эффект в массе, имхо.
Я так понимаю что доходных домов нет потому что все стремятся поскорее купить свое, в отличии от допустим НЙ где большинство людей снимает всю жизнь. Но то что никто этого не делает не означает что это не доходно. Вопросов много, но их много в любой инвестиции, поэтому я и спрашиваю (и собираюсь не только здесь спросить, естественно).
Re[4]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, koenig, Вы писали:
K>но вкладываться надо в рост — а он как-то слабо вырисовывается, больше похоже на бесконечную стагнацию
Меня интересуют перспективы на десятки лет, а на таком горизонте любые предсказания бесполезны. Поэтому все на что стоит смотреть это текущий доход. Если вырастет — хорошо, а так я своих Х процентов в год получу. Если текущий доход мне нравится, то я не вижу проблем со стагнацией на 10 лет. Но да, какие-то мысли об экономических перспективах конечно применимы — например, не превратится ли Москва в еще один Каракас.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Osaka, Вы писали:
O>У "людей" до сих пор 2005г. Поток нефтедолларов неотвратимо идёт на убыль — пузырь в недвижимости неизбежно сдувается. За упорное нежелание изучать другие финансовые инструменты последует наказание рублём.
Я боюсь что это не совсем так. Если посмотреть на все активы глобально, то все очень дорого — от акций и облигаций до недвижимости в глобальных центрах. Из за низких процентных ставок последние 10 лет все что выглядело более-менее нещадно покупалось. Т.е. другие финансовые инструменты в данный момент выглядят гораздо хуже, по крайней мере с точки зрения дохода против риска.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Я так понимаю что доходных домов нет потому что все стремятся поскорее купить свое, в отличии от допустим НЙ где большинство людей снимает всю жизнь. Но то что никто этого не делает не означает что это не доходно. Вопросов много, но их много в любой инвестиции, поэтому я и спрашиваю (и собираюсь не только здесь спросить, естественно).
Собственно над инвестициями сам думаю. Но покупать в Москве недвижимость строго с инвестиционными целями под сдачу как то не вижу смысла. Обычно сдают те, кому квартира нахаляву досталась от родственников. Или которые сами свалили в буржунжию, а продавать не хотят, как запасной аэродром. В этом случае имеет смысл. Хотя знаю до черта людей, которые предпочитают чтоб квартиры пустыми стояли. Ибо со сдачей достаточно неслабый геморрой. Если сдавать, то надежным своим проверенным людям, иначе поселят туда толпу таджиков или бордель устроят, а то и покруче. Знаю нескольких, что пытались сдавать, им потом весьма нехило квартиру попортили. Могут в налоговую на тебя стукунуть, что не платишь. Может законодательство внезапно поменяться, тебя могут обложить нехилыми налогами. Как инвестиция это все так себе. Сдавать имеет смысл, когда сам бомж. Когда на квартиру заработать сам не можешь, ипотеку не потянешь. Но на растущем рынке имеет смысл ввязаться в ипотеку на первых порах, ужаться, а далее заселить туда квартирантов и пусть они ипотеку платят. И на старости будет жилье без особого напряга, а оно нужно.
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно.
30% подоходный налог для нерезидентов учёл?
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Пофигист, Вы писали:
N>>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. П>30% подоходный налог для нерезидентов учёл?
Кстати да, если работать с посредниками, которые будут решать текущие вопросы за процент с аренды (такие агентства были еще году в 2008 точно), то всерую может и не получиться, и придется еще и налог платить.
Если это надежным знакомым поручить, то возможно получится и без налога.
Я много квартир снимал, и просматривал, когда искал, тоже много. Практически все налог не платят. )
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Интересно. В 2010ом я ездил в Мск говорить с студентами и заодно посмотрел на недвижимость. Тогда доходность была похожа на НЙ или даже похуже. В другом треде один дюд написал что он купил за 4.8м, сейчас она стоит 5.8м а сдает он её за 35к в месяц. Если брать то что стоит "сечас", то 12 * 0.035 / 5.8 = 7.24%.
5.8 стоит, сдает за 35 — это или единичный случай или (а скорее И) неправильный расчет. Цену сдачи обычно называют без коммунальных и без налогов. В данном случае коммуналка тысячи 3 в месяц и налог 13% (может меньше — если патент покупать, не в курсе). Так-же — добавь сюда стоимость обслуживания (чтобы тебе риэлтор за ней присматривал), простои. Самое простое — посмотри на cian.ru объявления, в каждом есть оценка стоимости жилья. При чем 5% о которых я говорю — это тоже как правило грязными — т.е. до выплаты налогов и коммуналки.
Re[5]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Fagin, Вы писали:
F>Мне Капотня тоже не нравится. Но не из-за экологии — просто он какой-то депрессивный с виду райончик.
F>А из-за этих слухов о плохой экологии здесь цены немного ниже чем в других местах. Я бы как-раз по этому поводу покупал здесь.
Слухов? Ещё там проблема с транспортной доступностью, ни на метро, ни на автомобиле нормально до центра не доехать. А в самой Капотне работы мало.
Там даже процент людей с высшим образованием ниже среднего по Москве.
Re[6]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, alzt, Вы писали:
F>>А из-за этих слухов о плохой экологии здесь цены немного ниже чем в других местах. Я бы как-раз по этому поводу покупал здесь.
A>Слухов?
Вот об этом я и говорю. Тебе это знать не положено а я здесь живу.
F>>Ещё там проблема с транспортной доступностью, ни на метро, ни на автомобиле нормально до центра не доехать.
За 30 мин. тебя довезут до м. Алма-Атинская, Люблино и Кузьминки (заметь это разные ветки). За 15 минут до м. Котельники.
При этом в конце этой улицы меньше чем в километре начинается лес в котором можно заблудиться (я пару раз выводил таких оттуда). А налево меньше чем в 100 метрах карьер на который летом купаться приезжает вся Москва.
Re[7]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
F>Вот об этом я и говорю. Тебе это знать не положено а я здесь живу.
Спорить не буду, но количество вредных предприятий поблизости там не маленькое.
F>>>Ещё там проблема с транспортной доступностью, ни на метро, ни на автомобиле нормально до центра не доехать.
F>Видишь как хорошо ходит транспорт?
F>За 30 мин. тебя довезут до м. Алма-Атинская, Люблино и Кузьминки (заметь это разные ветки). За 15 минут до м. Котельники.
30 минут на автобусе до метро в Москве считается плохой транспортной доступностью.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Пофигист, Вы писали:
N>>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. П>30% подоходный налог для нерезидентов учёл?
Дык с меня все равно Американские налоги берут которые выше (Федеральные и штата). Т.е. если с меня возьмут 30% налога, то я все равно должен будут добавить чуток для родной страны :/
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
N>>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. V>Если 7% — доходность от сдачи в аренду — то нет конечно, это не так. Около 5%.
По моим расчетам максимально получается 7-7,5% для СПб для паршивенькой однушки в моем районе, без учета налогов. Но всё индивидуально от дома/района.
Из мыслей по этому поводу:
1) цена аренды, как правило, не коррелирует с ценой квартиры.
2) местоположение на цену квартиры(я про спальник), влияет меньше чем на аренду. Спорный момент, конечно, но из того что просматривал в конкретно моем районе ценник по району +- одинаковый, но аренда чем ближе к метро тем выше(немного но выше), или при прочих равных в цене — меньше простоев в долгосрочной перспективе.
3) качественное жилье с хорошим ремонтом дольше сдается, доходность ниже.
4) жить надо рядом (хотя бы в том же городе), чтобы не терять денег на посредников.
Тут всё доходные дома по радио рекламируют, не думал о них? Управляющая сдает — владелец просто доход получает.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Temnikov, Вы писали:
T>По моим расчетам максимально получается 7-7,5% для СПб для паршивенькой однушки в моем районе, без учета налогов. Но всё индивидуально от дома/района.
Можно пару примеров с циана? Просто интересно.
T>Из мыслей по этому поводу: T>1) цена аренды, как правило, не коррелирует с ценой квартиры.
В Москве очень хорошо коррелирует — если не брать нижние и верхние 10%.
T>2) местоположение на цену квартиры(я про спальник), влияет меньше чем на аренду. Спорный момент, конечно, но из того что просматривал в конкретно моем районе ценник по району +- одинаковый, но аренда чем ближе к метро тем выше(немного но выше), или при прочих равных в цене — меньше простоев в долгосрочной перспективе.
Такой момент есть — т.е. цена на аренду плавает сильнее чем цена на квартиру, это факт.
T>3) качественное жилье с хорошим ремонтом дольше сдается, доходность ниже.
Это просто разные ниши. Качественное жилье в некачественном районе — пустая трата денег, в дешевом районе нужно сдавать дешевую квартиру. Качественное жилье+качественный район = как правило качественные квартиросъемщики, что немаловажно если ты решил сдавать сам.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
П>>30% подоходный налог для нерезидентов учёл?
N>Дык с меня все равно Американские налоги берут которые выше (Федеральные и штата). Т.е. если с меня возьмут 30% налога, то я все равно должен будут добавить чуток для родной страны :/
А откуда Штаты будут знать, что у тебя квартира в Москве и тем более (!) что ты её сдаешь?
Или у вас просто не принято "забывать" сообщать о доходах, о которых никто не знает, если сам не сообщишь?
Родная страна для тебя — Штаты?
Здравствуйте, antonio_banderas, Вы писали:
_>А откуда Штаты будут знать, что у тебя квартира в Москве и тем более (!) что ты её сдаешь?
Ну, если я буду деньги переводить в Москву для покупки, то спросят "зачем". Все ходы записаны (с)
_>Родная страна для тебя — Штаты?
Родная страна СССР — мой адрес не дом и не улица, понимаете США место долгосрочного проживания, хотя я успел пожить в Лондоне и Токио по несколько лет. Т.е. я не уверен что хочу здесь оставаться на пенсию, но пока кормят здесь неплохо.
Re[5]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
_>>А откуда Штаты будут знать, что у тебя квартира в Москве и тем более (!) что ты её сдаешь? N>Ну, если я буду деньги переводить в Москву для покупки, то спросят "зачем". Все ходы записаны (с)
Ну допустим покупка квартиры. Но аренда-то как? Купил и она пустая стоит, например для родителей, чтоб могли в Москву в любое время приезжать.
Хотя я бы не светил наверно даже покупку — при возможности.
Наверняка схемы должны существовать, как переправить деньги без засвечивания.
А через криптовалюту — можно? (купить биткоины в Штатах и продать их в России)
Re[4]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
T>>По моим расчетам максимально получается 7-7,5% для СПб для паршивенькой однушки в моем районе, без учета налогов. Но всё индивидуально от дома/района. V>Можно пару примеров с циана? Просто интересно.
Циан по Питеру мне не понравился. Яндекс.Недвижимость имхо лучше.
Конкретный пример, тут выборка по невскому району, однушки на вторичке, в районе м. пр. Большевиков м. ул.Дыбенко https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/kupit/kvartira/odnokomnatnaya/?metroGeoId=20317&metroGeoId=20316&priceMax=3300000
Запрос по цене спецом урезал до 3.3 млн. Сдается такая квартира примерно за 18-20к чистыми + КУ отдельно платят жильцы. Есть цены и побольше 20к, но туда в ремонт надо вбухать и считать уже целесообразность.
Если мониторить рынок и не спешить, то можно и чуть дешевле найти или дом чуть получше при прочих равных.
Однушка в 30 и 40 квадратов будет стоить с разницей в 1 млн+-, разница в сдаче по аренде мизерная. В общем есть кучка параметров которые можно соптимизировать на этапе подбора чтобы поднять прибыльность.
Еще читал есть варианты покупать небольшие 2-3ки и сдавать их покомнатно, но эти варианты не просчитывал.
Re[5]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Temnikov, Вы писали:
T>Циан по Питеру мне не понравился. Яндекс.Недвижимость имхо лучше.
Не знаю, что там у вас в Питере, но в Москве реальные цены только на циан — на Я.Недв — дофига фуфлогонства. Глянул цены на циан для проспекта Большевиков — минимальный ценник 3 — это бабушкин ремонт, который надо обставить техникой, кухней и мебелью — это еще 200 тысяч, будет сдаваться за 18 с включенными коммунальными платежами: ссылка. Т.е. вычитай еще 3 тысячи коммуналку. Будет 15 на руки. Это 180 в год. Т.е. это 5,6%. В реальности прибавь простои+устранение всякой ерунды по ходу эксплуатации+по хорошему налог от сдачи — и выйдет в районе 4%.
Ну и учти, что нижний край рынка снимать будут только люди с соответствующим уровнем дохода и соответствующих слоев — а это большая вероятность проблем с платежами и убиванием квартиры.
V>Не знаю, что там у вас в Питере, но в Москве реальные цены только на циан — на Я.Недв — дофига фуфлогонства. Глянул цены на циан для проспекта Большевиков — минимальный ценник 3 — это бабушкин ремонт, который надо обставить техникой, кухней и мебелью — это еще 200 тысяч, будет сдаваться за 18 с включенными коммунальными платежами: ссылка. Т.е. вычитай еще 3 тысячи коммуналку. Будет 15 на руки. Это 180 в год. Т.е. это 5,6%. В реальности прибавь простои+устранение всякой ерунды по ходу эксплуатации+по хорошему налог от сдачи — и выйдет в районе 4%.
Не надо смотреть самые дешевые предложения в большинстве случаев это обман, недавно(с полгода назад+-) знакомым искали/смотрели квартиры — возил их по району, за 18к ценники с включенной комуналкой это завлекуха, таких цен даже у бабушек нет. Реально под 18-20ку + КУ с минимальными удобствами/качеством квартиры/техники. Более менее приличное с хорошим ремонтом выше.
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно.
Подозрительно много. Как считали?
N>Мне интересно что про это думают местные жители. Какие перспективы?
Я вообще не понимаю, зачем вкладывать деньги в страну, экономика которой, даже по самым оптимистичным оценкам, показывает рост в районе 1,5 — 2% в год.
Еще нужно учесть, что количество трудоспособного населения будет сокращаться по миллиону человек в год.
И выхода из сложившейся ситуации лично я не наблюдаю.
N>Риски?
Ну, например, — риск запрета на движение капиталла. Может так статься, что прибыль будет не вывести.
Еще — недвигу очень просто обложить всякими поборами (т.к. ее сложно спрятать), которые растут и будут расти.
Ну и не стоит забывать, что за застоем (а сейчас именно застой) неизбежно следует перестройка, со всеми вытекающими.
Re[7]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
T>Не надо смотреть самые дешевые предложения в большинстве случаев это обман, недавно(с полгода назад+-) знакомым искали/смотрели квартиры — возил их по району, за 18к ценники с включенной комуналкой это завлекуха, таких цен даже у бабушек нет. Реально под 18-20ку + КУ с минимальными удобствами/качеством квартиры/техники. Более менее приличное с хорошим ремонтом выше.
В cian с этим строго в отличие от я.н — там никто так не делает — за несоответствие просто банят акк и объявление — а в объявах по 18 агенства с историей. Да и у тебя странно выходит — продают по низкой на говносайте я.н это типа норм, а когда на циане выставляют агенства — это фейк, логика не прослеживается. С РН много имел дел — почему и пытаюсь пояснить, что мечты о 7% не соответствуют реальности — рынок очень адаптивен и там много игроков — он балансируется в районе 5% — колебания большие возможны только в период резких изменений по типу 2014-го или начала нулевых. Большие же доходы возможны только при посуточной сдаче или покомнатной для нелегалов — с соответствующим флером и трудозатратами.
Так же — обрати внимание на дешевые квартиры с бабушкиным ремонтом — там зачастую или нет фоток какой-то части помещения или отчетливы видны следы гавнища — приедешь смотреть, а там дешевой косметикой не обойдешься — готовь сотню две на ремонт кухни и или с/у как минимум.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, ML380, Вы писали:
ML>Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. ML>Подозрительно много. Как считали?
В подфоруме про заграницу, чувак сказал что он купил квартиру за 4,8 млн рублей, типа такая же сейчас стоит 5.8 млн. Начал сдавать за 35 тыс + счетчики. Т.е. 12 * 0.035 / 5.8 = 7.25. Можно докинуть 250-500 тысяч на ремонт, тогда упадет до 6.5-7.
ML>Я вообще не понимаю, зачем вкладывать деньги в страну, экономика которой, даже по самым оптимистичным оценкам, показывает рост в районе 1,5 — 2% в год. ML>Еще нужно учесть, что количество трудоспособного населения будет сокращаться по миллиону человек в год.
Как говорит Датская пословица, очень трудно делать предсказания, особенно о будущем. Хрен его знает, экономисты много чего говорят и после 20 лет работы в финансах я не особо верю в их прогнозы. В данном случае, я вкладываюсь не в экономику а в актив с определенной доходностью. По сравнению с другими похожими активами, доходность значительно лучше. Хуже того, других активов которые мне нравятся и которых у меня уже нет я просто не вижу.
ML>И выхода из сложившейся ситуации лично я не наблюдаю.
Барон Ротшилд когда-то сказал "время покупать когда по улицам течет кровь". Я даже и не пытаюсь предсказать выход из сложившейся ситуации, но за 10-20 лет много что может изменится. Если даже я полностью потеряю деньги которыми я собираюсь рискнуть (от 150 до 300 тысяч) это не изменит мою жизнь.
N>>Риски? ML>Ну, например, — риск запрета на движение капиталла. Может так статься, что прибыль будет не вывести. ML>Еще — недвигу очень просто обложить всякими поборами (т.к. ее сложно спрятать), которые растут и будут расти.
ML>Ну и не стоит забывать, что за застоем (а сейчас именно застой) неизбежно следует перестройка, со всеми вытекающими.
То есть все нормальные риски EM.
Re[6]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, antonio_banderas, Вы писали:
_>Ну допустим покупка квартиры. Но аренда-то как? Купил и она пустая стоит, например для родителей, чтоб могли в Москву в любое время приезжать.
То есть я уверен что можно найти схему, но то что я выиграю на налогах не стоит этого риска. Допустим я куплю 2 квартиры по 150 тысяч долларов и буду получать по 10 тысяч долларов годового дохода с каждой. Если я пытаюсь обойти налоги США после уплаты налогов в России, я экономлю около 10%, т.е. две тысячи долларов в год.
_>Хотя я бы не светил наверно даже покупку — при возможности. _>Наверняка схемы должны существовать, как переправить деньги без засвечивания.
Назад в Россию подобных схем достаточно, т.к. много кто хочет вывезти деньги.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>В подфоруме про заграницу, чувак сказал что он купил квартиру за 4,8 млн рублей, типа такая же сейчас стоит 5.8 млн. Начал сдавать за 35 тыс + счетчики. Т.е. 12 * 0.035 / 5.8 = 7.25. Можно докинуть 250-500 тысяч на ремонт, тогда упадет до 6.5-7.
Так тут не учтены плата за коммуналку и капремонт, налоги на недвигу и аренду, возможный простой, периодический косметический ремонт.
N>Как говорит Датская пословица, очень трудно делать предсказания, особенно о будущем. Хрен его знает, экономисты много чего говорят и после 20 лет работы в финансах я не особо верю в их прогнозы.
Про количество трудоспособного населения — научный факт.
N>В данном случае, я вкладываюсь не в экономику а в актив с определенной доходностью.
Дык его стоимость и доходность сильно зависят от состояния этой самой экономики.
N>Барон Ротшилд когда-то сказал "время покупать когда по улицам течет кровь".
Так она сейчас как раз "не течет". Наоборот, ИМХО, сейчас локальный экстремум.
N>То есть все нормальные риски EM.
EM EMу рознь. Почему тогда именно РФ, а не Мексика?
Политические риски не стоит забывать еще.
Re[4]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, ML380, Вы писали:
ML>Так тут не учтены плата за коммуналку и капремонт, налоги на недвигу и аренду, возможный простой, периодический косметический ремонт.
Точно так же как все эти неизвестные не будут учтены при рассмотрении недвижимости в любой другой стране. Все эти параметры их влияние на ситуацию индивидуально для каждого инвестора, именно поэтому их анализ оставляют на потом. Сравнительные доходности (cap rate для недвижимости, YTM/C для облигаций, дивиденды для стоков) это просто модель которая позволяет хоть как-то сравнивать жопу с пальцем.
ML>Про количество трудоспособного населения — научный факт.
Анализ роста населения без проведения census дело очень сложное и спорное. Если верить ООН (https://esa.un.org/unpd/wpp/), то население России перестало падать и сейчас где-то на уровне 2007 года. У других контор может быть другое мнение (по моему CIA говорит что упало намного). Предсказания на тему что будет через 10-20 лет варьируют в зависимости от политических наклонностей писателей.
При всем при этом для данной инвестиции важнее перспективы населения Москвы а не что случится в среднем по России (я подозреваю что падение населения в основном затрагивает глубинку).
N>>Барон Ротшилд когда-то сказал "время покупать когда по улицам течет кровь". ML>Так она сейчас как раз "не течет". Наоборот, ИМХО, сейчас локальный экстремум.
С моей точки зрения, падение цен на недвижимость на 50% процентов вполне подходит под определение. В каком смысле локальный максимум — в смысле что цены подпрыгнули от полного дна в после-санкционной России?
N>>То есть все нормальные риски EM. ML>EM EMу рознь. Почему тогда именно РФ, а не Мексика?
Потому что в Мексике все те-же риски, разве что за исключением демографии, но доходности на недвижимость около 3.5%, по крайней мере в столице. Кстати, другое место которое я рассматриваю это Пуэрто Рико, но по другим причинам.
ML>Политические риски не стоит забывать еще.
Да, из всего названого это самый непонятный и неприятный момент.
Re[5]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Точно так же как все эти неизвестные не будут учтены при рассмотрении недвижимости в любой другой стране. Все эти параметры их влияние на ситуацию индивидуально для каждого инвестора, именно поэтому их анализ оставляют на потом.
Почему? Это достаточно легко пробивается, и оказывает, возможно, решающее влияние на доходность.
N>Анализ роста населения без проведения census дело очень сложное и спорное. Если верить ООН (https://esa.un.org/unpd/wpp/), то население России перестало падать и сейчас где-то на уровне 2007 года.
Зачем ООН, когда есть росстат. И зачем все население, когда интересует вполне конкретный возраст.
И динамику этого возраста очень хорошо видно на графике — за сегдняшним пиком следует глубочайший спад на ближайших лет 10.
N>При всем при этом для данной инвестиции важнее перспективы населения Москвы а не что случится в среднем по России (я подозреваю что падение населения в основном затрагивает глубинку).
Москва росла за счет притока людей из глубинки. Сейчас этот ресурс исчерпался.
N>С моей точки зрения, падение цен на недвижимость на 50% процентов вполне подходит под определение. В каком смысле локальный максимум — в смысле что цены подпрыгнули от полного дна в после-санкционной России?
То есть ждешь роста? Какие на твой взгляд драйверы?
N>Кстати, другое место которое я рассматриваю это Пуэрто Рико, но по другим причинам.
А почему не Белорусь, не Прибалтика?
Кстати, сейчас ФРС сокращает баланс, по идее бакс должен расти — почему считаешь что в кеше некомфортно?
Re[6]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, ML380, Вы писали:
ML>Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>>Точно так же как все эти неизвестные не будут учтены при рассмотрении недвижимости в любой другой стране. Все эти параметры их влияние на ситуацию индивидуально для каждого инвестора, именно поэтому их анализ оставляют на потом. ML>Почему? Это достаточно легко пробивается, и оказывает, возможно, решающее влияние на доходность.
Естественно, на какой-то стадии надо будет проработать такие детали, но для начала простой модели должно хватить. Проблема с деталями в том что они отличаются не только от рынка к рынку, но и от инвестора к инвестору. Например, мое налогообложение сильно отличается от моего соседа. Мои требования по корреляции инвестиций крынку резко отличаются от, допустим, твоих. Но при этом нужен какая-то простая модель что бы сравнивать одно с другим.
Вот тебе, как русскому человеку, конкретное сравнение — пиво 6 градусов а водка 40, т.е. по крайней мере на первый взгляд понятно что с утра лучше пить пиво а не водку
N>>Анализ роста населения без проведения census дело очень сложное и спорное. Если верить ООН (https://esa.un.org/unpd/wpp/), то население России перестало падать и сейчас где-то на уровне 2007 года. ML>Зачем ООН, когда есть росстат. И зачем все население, когда интересует вполне конкретный возраст. ML>И динамику этого возраста очень хорошо видно на графике — за сегдняшним пиком следует глубочайший спад на ближайших лет 10.
Не факт что текущий средний возраст арендатора будет константой.
N>>При всем при этом для данной инвестиции важнее перспективы населения Москвы а не что случится в среднем по России (я подозреваю что падение населения в основном затрагивает глубинку). ML>Москва росла за счет притока людей из глубинки. Сейчас этот ресурс исчерпался.
N>>С моей точки зрения, падение цен на недвижимость на 50% процентов вполне подходит под определение. В каком смысле локальный максимум — в смысле что цены подпрыгнули от полного дна в после-санкционной России? ML>То есть ждешь роста? Какие на твой взгляд драйверы?
Страна в рецессии, соответственно активы дешевы. Если за следующие 10 лет страна из рецесии выйдет (что вероятно), у людей появятся деньги и активы подорожают. Я свою квартиру в НЙ купил в 2008ом по точно такой-же логике. Страшно, конечно, но подход "покупать дешево" лучше чем "покупать дорого".
N>>Кстати, другое место которое я рассматриваю это Пуэрто Рико, но по другим причинам. ML>А почему не Белорусь, не Прибалтика?
Во первых, Прибалтика не интересна потому что там дорого (по той самой "доходности"), во вторых потому что мои родители живут в Таллине и я им уже купил квартиру, в третьих если где-то и есть комбинация экономических и демографических проблем, так это там. Про Белорусию или там Украину я не думал, я ничего не знаю про эти страны в текущем состоянии и мне сложно сформировать хоть какое-то мнение (might be something to consider). Думал про юг Европы (Испанию и Португалию), не понравилось ничего. Пуэрто Рико это игра на то что им bailout дадут через год два плюс туда есть приток богатых Буратино типа меня которых радует Пункт 22.
ML>Кстати, сейчас ФРС сокращает баланс, по идее бакс должен расти — почему считаешь что в кеше некомфортно?
Даже при повышенных ставках 3-месячный ЛИБОР сейчас два процента с копейками, а инфляция примерно на таком-же уровне. Плюс, у меня настолько много наличности, что хоть как-то надо диверсифицировать.
Re[8]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, alzt, Вы писали:
F>>За 30 мин. тебя довезут до м. Алма-Атинская, Люблино и Кузьминки (заметь это разные ветки). За 15 минут до м. Котельники.
A>30 минут на автобусе до метро в Москве считается плохой транспортной доступностью.
А 15 минут (выделил) уже неплохо. И не забывай, что 30 минут — это с выбором ветки, что во многих случаях может сэкономить даже больше 30 минут.
Переубедить Вас, к сожалению, мне не удастся, поэтому сразу перейду к оскорблениям.
Re[3]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Я сам там жить не собираюсь, но у меня лежит "куча денег" в наличности, что совсем ужасно в текущем положении. Стоки покупать на этих уровнях мне не хочется, слишком дорого и у меня уже много денег в акциях лежит. Облигации тем более не хочется, по комбинации доходности и перспектив. Недвижимость в "обычных" местах типа родного НЙ тоже слишком дорогая, у нас доходность на квартиру около 2.5%-2.9%, в зависимости от налогов и common charges. Вот я и пытаюсь найти какие-то идеи.
Почему не обратить внимание на коммерческую недвижимость, если на то пошло?
No taxation without representation
Re[9]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Ops, Вы писали:
A>>30 минут на автобусе до метро в Москве считается плохой транспортной доступностью.
Ops>А 15 минут (выделил) уже неплохо. И не забывай, что 30 минут — это с выбором ветки, что во многих случаях может сэкономить даже больше 30 минут.
Я не знаю, может сейчас что-то в Москве поменялось. Но больше 15 минут пешком до метро всегда считалось долго. До центра ехать больше часа.
Re[4]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, Kerk, Вы писали:
K>Почему не обратить внимание на коммерческую недвижимость, если на то пошло?
Честно говоря я не думал над такой идеей. Проблема скорее всего в том что те суммы которые я хочу вложить будут слишком маленькие (до $500к).
Здравствуйте, negres, Вы писали:
N>Прочитал тут недавно что цены в Москве сильно ниже и доходность на квартиры около 7% что очень привлекательно. Мне интересно что про это думают местные жители. Какие перспективы? Преимущества Москвы против Питера? Риски?
Мое мнение — затея неудачная, жилья полно на аренду, а с деньгами у людей(арендаторов) туговато. Поэтому и цена аренды низкая, и сдавать трудно.
Дальше распишу подробно.
Мой опыт:
1. Снимал квартиру за 30.000, метро Речной вокзал. Так для интереса прикидывал, такая квартира стоила миллионов 6 минимум. При чем мог бы при аренде еще сторговаться тысяч до 27-28 без проблем, даже в объявлении у них было написано типа возможен торг при взаимной симпатии. Я просто не хотел торговаться из-за пары тысяч, мне они вообще погоды не делали. Хозяева платили квартплату, которая к концу аренды плавно выросла почти до 4.500.
Вот и считай, квартира стоила 6М+, сдаешь ее за 30К, минус 4.5К квартплата, чистый доход 25.500. Это получается процента 4.
Далее я оттуда уехал. Просто для интереса, посмотрел где-то через месяц и увидел эту квартиру на циане с новыми фоточками, узнал занавеску в ванной с рыбками, которую я покупал и там оставил
Еще через месяц она все еще там висела, цену снизили до 28.000. Ну и больше я не смотрел, не знаю когда ее сдали.
Так что доходность процента 4, потом 2-3 месяца она еще висела без сдачи, считай еще под 90К они потеряли доход.
При этом я еще был идеальным съемщиком, ничего не разломал, жил один, спокойно, платил вовремя и так далее. У меня знакомый сдавал квартиру, месяцев 5 эта аренда длилась. Сдавал одному, потом приходит — там их человек 5. Говорят да мы вот в гости пришли . Какие-то матрасы лежит и все такое В туалет заходит там бачок у унитаза треснул, ну и еще еще так далее. Он их, в общем попросил уехать, и на ремонт в итоге примерно столько и потратил. Судиться что ли с ними? Непонятно что ты там у них отсудишь, работают непойми где, бегать потом с исполнительными листами за ними... Просто плюнул, 150К получил за аренду, чуть ли не 100К потратил на ремонт.
2. Сейчас там где я живу в новом квартале в Люберцах — эта квартира однушка стоит 3.6М. Посмотрел по Циану — в моем доме сдают 12 однокомнатных квартир Цена аренды 17К-22К, по фоточкам все примерно одинаковые. Не знаю, на что рассчитывают те кто выставляют за 22К — если буквально соседняя квартира сдается за 17К например. Если ты хочешь, чтобы сняли все-таки именно у тебя — тебе придется цене ставить 17К, а не 22К.
При этом квитанция на квартплату 3.5К Из них:
* 500 рублей вода+электричество (заплатят жильцы)
все остальное 3К заплатит хозяин
* 1200 отопление
* 1400 содержание и ремонт
* еще всякая фигня типа лифт консъержка и т.д.
В общем сдашь за 17К, минус 3К, итого на руки 14К. Цена квартиры — напомню — 3.6М.
Доход будет меньше 4%
А ну еще в соседнем доме 9 однушек сдаются. И дальше в следующем доме еще 11 однушек. А вообще тут много домов, штук 30 уже построили (новый район) и еще дальше 30+ новых домов строят.
Как сдать-то на таком рынке?
В общем по-моему это вообще грустная идея, в банке будет больше процент по вкладу.
А у этого товарища, на которого ты ссылаешься это какое-то просто очень удачное стечение обстоятельств. Мне кажется, что аренда явно завышена по сравнению с ценой квартиры. Почему ее снимают за такую цену — ну видимо просто повезло, так-то арендатор мог бы и за 30 снять в соседнем доме, но тут ремонтик больше понравился.
Re[2]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
Здравствуйте, BlackSunSoftware, Вы писали:
BSS>Мое мнение — затея неудачная, жилья полно на аренду, а с деньгами у людей(арендаторов) туговато. Поэтому и цена аренды низкая, и сдавать трудно. BSS>Дальше распишу подробно.
Спасибо, хорошие данные и вроде другие тоже похожие цифры называют. Если доходности около 4% то оно того не стоит, риск значительный и мороки владения в заморской стране до фигов.
Re[4]: Мысли про недвижимость в Москве или Питере?
? Как раз в Москве то цены сильно выше. В Питере фактически цены не намного выше среднероссийских, а аренда довольно дорогая. Хотя, если смотреть так называемую Новую Москву, то там цены примерно как в Питере будут, а стоимость аренды будет несколько поболее.
Ещё там проблема с транспортной доступностью, ни на метро, ни на автомобиле нормально до центра не доехать. А в самой Капотне работы мало.
