Заговорили как-то с коллегами об аренде жилья, кто что снимал, какие бывали казусы... В итоге обсуждения выработалась некоторая концепция, которую бы хотелось представить на суд общественности. Вот что, собственно, получилось.
Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья
1. Введение
Отсутствие информации друг о друге у владельцев квартир и жильцов – основа текущего хаоса неопределенности на рынке долгосрочной аренды. Отсутствие связей между разными информационными системами (госучереждениями, банками, профилями квартир/жильцов) – главный инструмент мошенников и по сути паразитических элементов: разного рода агентов и агентств недвижимости, которые во всем вам «помогут», выступят «гарантом» и т.д., и т.п.
Преодолеть существующий статус кво призвана рассматриваемая автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды. Система не предполагает оффлайн инфраструктуры – для ее работы не нужны специализированные регистрационные или обслуживающие органы, государственные или частные. Система строится на существующей инфраструтуре – системе госуслуг и предоставляет свои сервисы только онлайн. Т.о. система практически полностью автоматизирована.
2. Выгодность системы
2.1. Выгоды для государства
Упорядочивание и декриминализация рынка долгосрочной аренды жилья
Контроль отношений аренды жилья
Повышение сбора налогов
Контролирование мест пребывания жильцов
Сбор информации о гражданах
2.2. Выгоды для банков
Сбор информации о гражданах – потенциальных клиентах
2.3. Выгоды для владельца квартиры
Идентификация жильца
Выбор профиля жильца: социальный статус, семейное положение, род деятельности, национальность, религиозные предпочтения, круг общения, история съема
Расписание посещений при поиске жильца
Юридическое оформление договора
Гарантированная оплата по кредитной карте
Государственная регистрация договора аренды
Выбор стороны, которая платит подоходный налог
Автоматическая подача налоговой декларации о доходе
Автоматическое продление договора аренды
Контроль справедливого прекращения договора аренды
2.4. Выгоды для жильца
Идентификация владельца квартиры
Подтверждение права на квартиру у владельца
Выбор профиля владельца квартиры
Отсутствие дополнительных затрат при заключении договора: агент, залог
Деньги перечисляются владельцу квартиры через день после въезда
Автоматическая регистрация по месту пребывания
Оповещение о значимых операциях с квартирой, предпринятых владельцем
Некоторые из перечисленных свойств очевидны из их названий, но для определенных требуется пояснения – перейдем к ним.
3. Детальное рассмотрение свойств системы
3.1. Выгоды для государства
3.1.1. Упорядочивание и декриминализация рынка долгосрочной аренды жилья
Система позволит удалить с рынка долгосрочной аренды агентства и агентов, которые дают псевдо-гарантии владельцам квартир и жильцам и являются по сути элементами, паразитирующими на отсутствии информации у желающих вступить в отношения аренды. Также система позволит избавиться от откровенных мошенников типа деньги-за-телефон-квартиры, аукционы желающих снять квартиру и проч. А, по идее, любое движение в сторону оздоровления и легитимизации отношений между социальными группами в стране суть полезно с точки зрения повышения удовлетворенности граждан условиями жизни и обеспечения социальной справедливости.
3.1.2. Контроль отношений аренды жилья
Большинство договоров аренды будут проходить через систему – со временем это будет 99.(9)%. Как показала практика существующие частные компании не в состоянии корректно и эффективно контролировать отношения аренды, чтобы это было удобно и владельцам квартир, и жильцам, не говоря уже об интересах государства. Частные компании ориентированы исключительно на получение прибыли и отсутствие информации у сторон договора аренды – их главное оружие. Поэтому они никогда не пойдут на раскрытие и организацию информации (о квартирах, персоналиях), которые бы послужили более эффективному и справедливому функционированию рынка долгосрочной аренды.
3.2. Выгоды для владельца квартиры
3.2.1. Идентификация жильца и владельца квартиры
Идентификация происходит с помощью системы госуслуг. Т.о. гарантируется соответствие жильца и его паспорта и дальнейшая легитимность договора аренды. Последнее важно при возникновении судебных споров с жильцом.
3.2.2. Выбор профиля жильца
Качества жильца подтверждаются на основе информации из государственных органов, банков, истории съема других квартир и других источников. Т.о. владелец квартиры при подборе жильца может выбрать жильцов, которые ему ближе по кругу, социальному статусу.
Пример: бабушка сдает однокомнатную квартиру с дубовой мебелью только студентке из хорошей семьи, в данный момент учащейся в университете, увлекающейся искусством, и имеющей положительную историю обучения в школе. Все указанные критерии фильтрации в данном случае вполне реализуемы на основе информации из государственных органов и некоторых дополнительных источников. Т.о. бабушка с высокой долей вероятности сможет найти адекватного жильца в кратчайшие сроки.
3.2.3. Юридическое оформление договора, государственная регистрация договора аренды
Система предлагает несколько вариантов – в зависимости от выбранных опций – юридически корректно составленного договора аренды с учетом российского жилищного кодекса. Государственная регистрация договора выступает как одна из гарантий легитимности отношений аренды между владельцем и жильцом. Регистрация договора – весомый фактор при возможных судебных спорах.
3.2.4. Гарантированная оплата по кредитной карте
В указанный день деньги на кредитной карте жильца резервируются и далее в определенный день списываются. Если резервирование невозможно, владелец квартиры получает оповещение. (Возможно требование по резервированию слишком жесткое?)
Срок действия кредитной карты жильца должен превышать срок действия договора аренды. При продлении договора аренды при истечении срока действия карты жильца владелец квартиры получает оповещение.
3.2.5. Регистрация договора аренды и уплата налогов
Регистрация договора аренды и уплата налогов – могут несколько смутить сегодняшнего обывателя, привыкшего скрывать свою деятельность по сдаче квартир. Но в будущем данные процедуры будут гарантировать защиту владельца квартиры при возникновении судебных разбирательств с жильцом.
Система автоматически регистрирует договор аренды в государственных органах.
Для владельца квартиры система автоматически открывает счет, на который перечисляются средства для уплаты налога. Источник средств выбирается при оформлении договора аренды – либо счет жильца, либо счет владельца квартиры.
При наступлении отчетного налогового периода, система автоматически подает налоговую декларацию и перечисляет налоговые средства государству.
3.2.6. Контроль справедливого прекращения договора аренды
Договор аренды может быть прекращен при обоюдном заявлении со стороны владельца и жильца. Это возможно только при перечислении платы жильцом за последний месяц. Т.о. жилец не может «кинуть» владельца квартиры при завершении отношений аренды. Система также дает основу для возможных фискальных санкций в отношении жильцов-неплательщиков.
3.3. Выгоды для жильца
3.3.1. Идентификация владельца и право на квартиру
Идентификация владельца квартиры и право на ее владение подтверждается через систему госуслуг. В договоре аренды указывается что владелец квартиры обязан своевременно оповестить жильца о любой операции с квартирой, которая может повлиять на него – обмен, продажа. Как и в случае с идентификацией жильца, данные мероприятия обеспечивают легитимность договора аренды и могут быть использованы при судебных спорах между владельцем и жильцом.
3.3.2. Выбор профиля владельца квартиры
Владелец квартиры имеет определенный профиль: социальное положение, сфера деятельности и проч. Кроме того, важный механизм категоризации владельцев – это история сдачи. Жилец может получить отзывы предыдущих жильцов выбранной квартиры. Выбор профиля владельца квартиры позволяет попасть в желаемую социальную нишу и избежать потенциальных конфликтов с владельцем квартиры в будущем.
3.3.3. Отсутствие дополнительных затрат при заключении договора: агент, залог
Система призвана заменить агентов и агентства недвижимости на рынке долгосрочной аренды, т.о. затраты на их комиссионные платить не нужно. Кроме этого, система выводит отношения аренды на новый уровень – уровень легитимности – на котором вести себя нечестно невыгодно. Например, жилец не сможет исчезнуть в неизвестном направлении не заплатив за последний месяц проживания, благодаря автоматической системе резервирования денег на его карте. Также можно предусмотреть фискальные санкции для жильца-неплательщика – аналогично санкциям при неуплате налогов – невозможность выехать за рубеж, получить доступ к другим сервисам государства, банков, компаний. Поэтому необходимость «залога» – платы за последний месяц – полностью отпадает.
3.3.4. Автоматическая регистрация по месту пребывания
Автоматическая подача совместного (владельца и жильца) заявления о регистрации жильца по месту пребывания. Выгода регистрации жильца для владельца квартиры – подтверждение легитимности жильца, как основы для дальнейших легитимных отношений аренды. Выгода автоматической регистрации для жильца – отсутствие необходимости посещать госучереждение. Выгода от автоматической регистрации для государства – регулирование мест пребывания граждан, регулирование количества жильцов в квартирах.
4. Заключение
Рассмотрена автоматизирована система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья. Представлены ее выгодные качества, которые должны обеспечить обоснованный переход большинства субъектов-участников отношений аренды к ее использованию. Хочется надеяться, что рассмотренные идеи достаточно непротиворечивы, вполне реализуемы на практике и могут принести пользу обществу.
Здравствуйте, Weiss, Вы писали:
W>Заговорили как-то с коллегами об аренде жилья, кто что снимал, какие бывали казусы... В итоге обсуждения выработалась некоторая концепция, которую бы хотелось представить на суд общественности. Вот что, собственно, получилось. W>Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья
Надо брать шире. Не только аренду, а много чего можно было бы точно также организовать на базе электронных госуслуг.
Продажу квартир/машин, с автоматическим контролем оплаты. Выдачу кредитов.
Re: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Как я понял — интеграция в госструктуры дает уверенность в том, что квартиросъемщик и квартировладелец являются белыми и пушистыми и не обнесут квартиру и не выкинут человека из квартиры обобрав еще при этом его вещи. Или уверенность в том, что квартирой владеет именно тот, кто сдает, а не Снежана/Руслана из агенства "заплатите нам 18 тр и езжайте на объект, там вас встретят, и подпишите здесь бумажку", где мелким шрифтом указано, что человек платит лишь за информацию о квартире.
Здравствуйте, zubactik, Вы писали:
Z>Идея здравая. Но люблю обламывать людей: airbnb и похожие не те же проблемы решают за исключением работы с гос структурами?
Z>Кстати, а какие выводы/предложения следуют из вашего поста? Вы предлагаете инициативу/проект для реализации?
Неоконченная мысль всегда казалась Шри Япутре слишком
Re[3]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Здравствуйте, Kolobrodin, Вы писали:
K>Как я понял — интеграция в госструктуры дает уверенность в том, что квартиросъемщик и квартировладелец являются белыми и пушистыми и не обнесут квартиру и не выкинут человека из квартиры обобрав еще при этом его вещи. Или уверенность в том, что квартирой владеет именно тот, кто сдает, а не Снежана/Руслана из агенства "заплатите нам 18 тр и езжайте на объект, там вас встретят, и подпишите здесь бумажку", где мелким шрифтом указано, что человек платит лишь за информацию о квартире.
Система рейтингов не спасет? Вряд ли наш закон текущий позволяет сделать такую интеграцию. Но вообще звучит как неслабый стартап.
Re[2]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Здравствуйте, Пофигист, Вы писали:
П>Здравствуйте, Weiss, Вы писали:
W>>Заговорили как-то с коллегами об аренде жилья, кто что снимал, какие бывали казусы... В итоге обсуждения выработалась некоторая концепция, которую бы хотелось представить на суд общественности. Вот что, собственно, получилось. W>>Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья П>Надо брать шире. Не только аренду, а много чего можно было бы точно также организовать на базе электронных госуслуг. П>Продажу квартир/машин, с автоматическим контролем оплаты. Выдачу кредитов.
Да, согласен. Автоматизация долгосрочной аренды может стать пилотом: нужно отладить интеграцию с госуслугами, полицией, ФРС.
Re: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Здравствуйте, zubactik, Вы писали:
Z>Здравствуйте, Weiss, Вы писали:
Z>Идея здравая. Но люблю обламывать людей: airbnb и похожие не те же проблемы решают за исключением работы с гос структурами?
Z>Кстати, а какие выводы/предложения следуют из вашего поста? Вы предлагаете инициативу/проект для реализации?
В первую очередь мне хочется получить фидбек от людей, которые видят потенциальные проблемы и риски в предложенной системе. Вероятно люди, которые плотно работали с агентами, риэлторами, госуслугами могут добавить свои полезные комментарии.
Во-вторых, хочется понять каким образом к такой системе можно было подступиться — в первую очередь с финансовой точки зрения. По идее проект носит общественный характер и скорее всего некоммерческий, и для начала наверно самое реальное было бы представить его на грант или что-то подобное. Поскольку основная идея проекта это эффективная аренда без посредников с минимальными затратами, поэтому не имеет смысла, по крайней мере на начальном этапе, требовать с пользователей оплату в той или иной форме. Если система полностью станет государственной — это одно — тогда финансирование будет из бюджета. Если же государство не захочет подвергать свой имидж риску через такую систему, то тогда придется как-то монетизировать ее, чтобы покрывать расходы на функционирование.
После получения ответов на эти два пункта можно будет дальше продумывать идею наверное.
Re[3]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Во!
W> Поскольку основная идея проекта это эффективная аренда без посредников с минимальными затратами, поэтому не имеет смысла, по крайней мере на начальном этапе, требовать с пользователей оплату в той или иной форме. Если система полностью станет государственной — это одно — тогда финансирование будет из бюджета. Если же государство не захочет подвергать свой имидж риску через такую систему, то тогда придется как-то монетизировать ее, чтобы покрывать расходы на функционирование.
Государство не захочет подвергать свой имидж риску, т.е. госфинансирования (по крайней мере, на начальном этапе) ожидать не стоит. С пользователей брать оплату — не имеет смысла, как ты утверждаешь. В сухом остатке: за чей счет банкет?
Re: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
W>Заговорили как-то с коллегами об аренде жилья, кто что снимал, какие бывали казусы... В итоге обсуждения выработалась некоторая концепция, которую бы хотелось представить на суд общественности. Вот что, собственно, получилось. W>
Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья
Я надеюсь, ты не считаешь, будто корень проблемы здесь — в автоматизации (отсутствии оной)?
Re[4]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
K>>Как я понял — интеграция в госструктуры дает уверенность в том, что квартиросъемщик и квартировладелец являются белыми и пушистыми и не обнесут квартиру и не выкинут человека из квартиры обобрав еще при этом его вещи. Или уверенность в том, что квартирой владеет именно тот, кто сдает, а не Снежана/Руслана из агенства "заплатите нам 18 тр и езжайте на объект, там вас встретят, и подпишите здесь бумажку", где мелким шрифтом указано, что человек платит лишь за информацию о квартире. Z>Система рейтингов не спасет? Вряд ли наш закон текущий позволяет сделать такую интеграцию.
Наш закон вообще ничего в этом смысле не позволяет. В описанном контексте. Надо начинать с того, чтобы найти подходы к депутату Думы, желательно нерядовому. Ну и раскрутить кампанию на тему "Только государственный контроль за ценами аренды спасет нас!"
Re[2]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Здравствуйте, TMU_1, Вы писали:
W>>Заговорили как-то с коллегами об аренде жилья, кто что снимал, какие бывали казусы... В итоге обсуждения выработалась некоторая концепция, которую бы хотелось представить на суд общественности. Вот что, собственно, получилось. W>>
Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной аренды жилья
TMU>Я надеюсь, ты не считаешь, будто корень проблемы здесь — в автоматизации (отсутствии оной)?
Корень проблемы в
отсутствии информации
отсутствии связей между разными источниками информации
отсутствия удобного доступа к ней
для владельцев квартир и арендаторов.
Поэтому владельцы пользуются агентами — они "помогут и гарантируют", а арендаторы платят втридорога — квартплата + агенту + залог
Re: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
снимал квартиры (именно квартиры) на срок от недели до нескольких месяцев в таких местах, как
— москва
— питер
— нижний
— казань
— калининград
— владивосток
— ялта
— кипр
— батуми
— бишкек
что могу сказать... за исключением грязной дыры под названием владивосток, (где все агенства принадлежат одному человеку и работают с одной базой, а цены за гостинку с тараканами больше чем на элитную квартиру в центре калининграда), вы всегда получаете именно то, что изначально хотите и в зависимости от того, с каким настроением выходите на рынок
др словами, проблемы съема квартиры на любой срок за разумные деньги попросту не существует
ни в россии, ни в снг, ни в русскоязычном зарубежье
Re[2]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
DEV>др словами, проблемы съема квартиры на любой срок за разумные деньги попросту не существует DEV>ни в россии, ни в снг, ни в русскоязычном зарубежье
могу добавить, что во всех случаях тратил на съем от нескольких часов до 1 дня
др словами, потратив неделю можно было бы уменьшить бюджет на съем в 1.2-1.5 раз
и это на самом деле не был долгосрочный съем (то есть всегда не более чем на полгода)
при съеме на год и недельном поиске иногда наверное можно было бы уменьшить сумму в 2-2.5 раза
таким образом проблемы действительно не существует даже на диких рынках северной евразии
Re[3]: Автоматизированная система регулирования рынка долгосрочной
Здравствуйте, RiNSpy, Вы писали:
RNS>Государство не должно предоставлять подобные "услуги". Особенно наше.
Почему? Мы же уже дожили до реализации, пусть и не в полном объеме пока, идеи государственных онлайн сервисов.
Для работы же данного проекта от государства нам нужно только следующее:
МАСТХЕВ: договориться об использовании механизма идентификации субъектов договора аренды через госуслуги (договор с Ростелеком, Почта России)
МАСТХЕВ: договориться об АПИ для идентификации квартиры: что-то типа DoesAppartmentBelongsToPrincipal и оповещениях о смене статуса (договор с ФРС)
В ДАЛЬНЕЙШЕМ: договориться, видимо с ФРС, об онлайн регистрации/дерегистрации договора аренды
В ДАЛЬНЕЙШЕМ: договориться с полицией о процессинге онлайн заявок на регистрацию/дерегистрацию по месту пребывания
ЖЕЛАТЕЛЬНО: договориться о предоставлении информации об образовании и другой публичной персональной инфы о гражданах
В ДАЛЬНЕЙШЕМ: взаимодействие с государственными фискальными органами для преследования жильцов-неплательщиков
следующие подсистемы могут быть негосударственными:
нужен договор с каким-нибудь банком на предоставление услуги онлайн открытия счета по идентификационному ключу субъекта
онлайн подача налоговой декларации в каком-то виде уже существует
онлайн процессинг карт.
Остальное, вроде как, это бизнес логика нашей системы. Доля государственных механизмов существенна конечно. Но, как минимум, без идентификации субъектов и квартир систему, которой будут доверять все, не построить.
