Вот я и вляпался. Может станет темой для очередного срача, которого здесь многим не хватает Может кто реально чего-нибудь предложит. Буду держать в курсе дела. 15.04.2011 заключили договор с компанией (ООО), продающей земельные участки без подряда. В кадастровом паспорте на данный земельный участок указано, что категория земли "сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования — "дачное строительство". Договор предусматривает, что участок оплачивается в рассрочку 6 месяцев: 500 тыс.руб. первый взнос и еще 5 ежемесячных проплат по 200 тыс.руб., также договор предусматривает, что передача участка произойдет только после полной оплаты.
После этого, 10.05.2011 я узнаю, что данный земельный участок и весь этот коттеджный поселок находится на территории охранной зоны музея-заповедника Радонеж. Проблема в том, что постановление о придании этой территории статуса охранной зоны было вынесено Мособлисполкомом в 1986 г., и по каким-то причинам до сих пор этот музей-заповедник не внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН), следовательно, не поставлен на кадастровый учет и именно поэтому в кадастровом паспорте какие-либо обременения отсутствуют. Тем не менее это постановление Мособлисполкома никто не отменял и оно до сих пор действует.
Вместо всего музея-заповедника в ЕГРОКН внесены три отдельных объекта на этой территории (на основании Постановлений Совета министров РСФСР от 1960 г.): две церкви и одно городище. По заказу архитектора Сергиево-Посадского района в 2010 г. были разработаны три проекта охранных зон для этих отдельных объектов, данные проекты согласованы в Росохранкультуре, но еще не приняты как действующие. Эти новые проекты подразумевают уменьшение охранной зоны музея-заповедника Радонеж в 10 раз до трех локальных охранных зон этих трех объектов культурного наследия. В результате должно было бы стать возможным строительство на купленном мною участке. Однако фирмам, распродающим землю в охранной зоне, удалось до окончательного принятия этих новых охранных зон каким-то образом изменить вид разрешенного использования этой земли на "под дачное строительство", и начать активные ее продажи. Во что, собственно, угораздило вляпаться меня.
Как только об этих новых проектах охранных зон прослышали люди, возмущенные местные жители, сами живущие в этой охранной зоне, собрали более тысячи подписей и отправили обращение в Общественную палату РФ. В настоящее время запущен механизм по приведению данной охранной зоны в соответствие с современным законодательством РФ — правительство Московской области собрало документы для обращения в Министерство культуры РФ для внесения всей территории музея-заповедника в ЕГРОКН. Оснований для этого более чем достаточно, так как, повторюсь, постановление Мособлисполкома от 1986 г. никто не отменял. К процессу подключились историки, краеведы и, что самое интересное, Русская православная церковь (РПЦ). Последнее интересно потому, что в 2014-м году РПЦ будет праздновать 700-летие Сергия Радонежского, и поэтому у всех участников данного процесса есть твердое намерение довести начатое до конца. В рабочую группу вошел Губернатор Московской области Громов. Рабочая группа имеет намерение в соответствии с действующим постановлением Мособлисполкома зарегистрировать в соответствии с современным законодательством обременение, заключающееся в запрете на любое строительство по всей территории охранной зоны музея-заповедника Радонеж. К сожалению, о постановлении Мособлисполкома и вообще обо всем этом процессе я узнал лишь после подписания договора, и не от продавца.
Я имею твердое желание расторгнуть данный договор. Фирма устно готова вернуть деньги, но с удержанием штрафа 10% от внесенной суммы, т.е. 50 тыс.руб. Я с этим не согласен и считаю, что в данной ситуации не я им должен платить штраф, а они мне компенсацию и штраф за то, что не сообщили мне полную информацию о своем продукте. Теперь думаю, как правильно поступить, чтобы расторгнуть этот договор и хотя бы не потерять свои 50 тыс.руб. ни за что.
PS. Дополнительная информация по договору (составлен вроде бы для данного случая в мою пользу, но судиться нет ни малейшего желания — деньги нужны для приобретения другого участка взамен этого, но и 50 тыс.руб. терять не буду, буду воевать с ними до конца):
1. "Договор купли-продажи земельного участка"
2. "в соответствии с условиями настоящего Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями настоящего Договора недвижимое имущество, а именно земельный участок для дачного строительства"
3. "Продавец гарантирует, что до подписания настощего Договора земельный участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, арендой и иными обременениями не обременен. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется."
4. "За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке, виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба".
PS. Какой прямой ущерб в размере 50 тыс.руб. я им мог причинить? Юристы говорят, что они должны письменно обосновать этот ущерб. Завтра буду беседовать с ними на эту тему более конкретно. Претензию отправлю или отвезу, потребую обосновать сумму ущерба.
Здравствуйте, Fortnum, Вы писали:
F>Вот я и вляпался. Может станет темой для очередного срача, которого здесь многим не хватает Может кто реально чего-нибудь предложит.
Сочувствую, че еще сказать? Реально предложить ничего не могу, увы. Я попадал на бабки и в России и в Америке. Не очень сильно, но попадал. И теперь, в таких серьезных вопросах, как покупка жилья или земли — это только с грамотным юристом. Все всех пытаются кинуть, ну че за фигня в этом вашем мире творится?! А я вот не пытаюсь никого кинуть, поэтому я лох, а лохи платят юристам. Такие дела.
McSeem
Я жертва цепи несчастных случайностей. Как и все мы.
Здравствуйте, McSeem2, Вы писали:
MS>Сочувствую, че еще сказать? Реально предложить ничего не могу, увы. Я попадал на бабки и в России и в Америке. Не очень сильно, но попадал. И теперь, в таких серьезных вопросах, как покупка жилья или земли — это только с грамотным юристом. Все всех пытаются кинуть, ну че за фигня в этом вашем мире творится?! А я вот не пытаюсь никого кинуть, поэтому я лох, а лохи платят юристам. Такие дела.
Кстати, не уверен, что фирма имела изначальное желание кинуть, т.е. задорого продать землю в заповеднике. Цена для этого района обычная, ничего особенного. Если я правильно понял, то большую часть из распроданных участков приобрели сотрудники этой фирмы. Договор составлен — все в мою пользу, во всем остальном фирма вроде порядочная. Т.е. такое впечатление, что они сами не подозревали, что такой скандал может разразиться. Очень похоже на то, что для них самих это стало сюрпризом. Жаль людей, которые уже купили там участки и оформили право собственности, строиться начали — у них выбора нет теперь.
Не представляю себе как можно запретить индивидуальное строительство. То есть запретить-то, наверное, и можно, а вот как контролировать это дело — не представляю. Меня в данном случае больше всего волнует не возможность строительства дома, т.к. он у меня быстровозводимый, а коммуникации. Если с домом возможно возникнут проблемы лишь с регистрацией, то нелегально провести коммуникации вряд ли получится. Хочу поскорее выйти из этой лотереи и понаблюдать за этим со стороны. РПЦ здесь кровно заинтересована и достаточно громко заявила о своей позиции ("Поселком «новых русских» Радонеж не будет"). Теперь очень мне интересно во что вся эта история выльется в реальности, ну, если даже просто взять и отвлечься, что туда вложены мои личные деньги.
15.05.2011 21:29, Здравствуйте, Fortnum : > PS. Какой прямой ущерб в размере 50 тыс.руб. я им мог причинить?
Нет никакого ущерба и тебе его никто описывать не должен. Fortnum, если
они захотят тебя кинуть, они кинут. Причем жестко, по договору ты еще им
лимон должен. Через суд они свалят все на форс-мажор и ты будешь
судиться с государством.
Я бы взял деньги.
Posted via RSDN NNTP Server 2.1 beta
Всё, что нас не убивает, ещё горько об этом пожалеет.
Здравствуйте, Ромашка, Вы писали:
Р>Нет никакого ущерба и тебе его никто описывать не должен. Fortnum, если Р>они захотят тебя кинуть, они кинут. Причем жестко, по договору ты еще им Р>лимон должен. Через суд они свалят все на форс-мажор и ты будешь Р>судиться с государством.
А как же пункт 2:
2. "в соответствии с условиями настоящего Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствиями с условиями настоящего Договора недвижимое имущество, а именно земельный участок для дачного строительства"?
Р>Я бы взял деньги.
Здравствуйте, Ромашка, Вы писали:
Р>Нет никакого ущерба и тебе его никто описывать не должен. Fortnum, если Р>они захотят тебя кинуть, они кинут. Причем жестко, по договору ты еще им Р>лимон должен. Через суд они свалят все на форс-мажор и ты будешь Р>судиться с государством. Р>Я бы взял деньги.
Спасибо, дельный совет. Мне уже сказали об этом, сейчас как раз пытаюсь нарыть по этому моменту информацию в интернете. Тут два момента:
1. В моем договоре купли-продажи вообще отсутствует раздел или пункт про форс-мажор Что это может означать? Является ли в таком случае, когда соответствующая оговорка отсутствует в договоре, решение государственных органов власти форс-мажором?
2. То, что данный музей-заповедник не внесен в ЕГРОКН — не отменяет действительность Постановления Мособлисполкома от 1986 г., т.к. это постановление было вынесено до принятия Положения о ЕГРОКН. Таким образом, в любом случае, я тут имею дело не с новым решением государственным органов, а с существующим.
Поясню. Предположим есть у вас дачный участок. И вдруг на соседнем участке находят клад Чингизсхана и его стоянку. Государство принимает решение, и раз — ваш участок в охранной зоне. Тут, согласен, надо рассматривать, является ли принятое государством решение форс-мажором или не является. Но у меня другой случай. Мне продали участок, решение по которому к моменту заключения договора купли-продажи государством уже было принято. То, что во время действия решения государства об охране данной территории и, соответственно, запрете нового строительства на ней, каким-то чудесным образом бизнесмены смогли перевести этот участок из одного вида разрешенного использования (под пашню, к примеру) в другой (под дачное строительство) — это вообще отдельная песня, требующая отдельного разбирательства.
С моей точки зрения, в любом случае, ни о каком форс-мажоре в моем случае речи быть не может. Государство приняло решение в далеком 1986-м году.
Здравствуйте, Fortnum, Вы писали:
F>После этого, 10.05.2011 я узнаю, что данный земельный участок и весь этот коттеджный поселок находится на территории охранной зоны музея-заповедника Радонеж. Проблема в том, что постановление о придании этой территории статуса охранной зоны было вынесено Мособлисполкомом в 1986 г., и по каким-то причинам до сих пор этот музей-заповедник не внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН), следовательно, не поставлен на кадастровый учет и именно поэтому в кадастровом паспорте какие-либо обременения отсутствуют. Тем не менее это постановление Мособлисполкома никто не отменял и оно до сих пор действует.
О, всегда было интересно, на что расчитывают люди, покупая "серую" землю — в заказниках, в природоохранных зонах у реки и т.п. Я понимаю что ушлая фирма совместно с местными чиновниками может пробить любое разрешение, но ведь это же риск потерять все с очередной сменой чиновника, судьи и т.п. Фирме-то пофиг, она деньги собрала и исчезла, а проблемы потом решать покупателю?
Или ты вообще ничего не знал и ни о чем не подозревал?
Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
F>>После этого, 10.05.2011 я узнаю, что данный земельный участок и весь этот коттеджный поселок находится на территории охранной зоны музея-заповедника Радонеж. Проблема в том, что постановление о придании этой территории статуса охранной зоны было вынесено Мособлисполкомом в 1986 г., и по каким-то причинам до сих пор этот музей-заповедник не внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН), следовательно, не поставлен на кадастровый учет и именно поэтому в кадастровом паспорте какие-либо обременения отсутствуют. Тем не менее это постановление Мособлисполкома никто не отменял и оно до сих пор действует.
J>О, всегда было интересно, на что расчитывают люди, покупая "серую" землю — в заказниках, в природоохранных зонах у реки и т.п. Я понимаю что ушлая фирма совместно с местными чиновниками может пробить любое разрешение, но ведь это же риск потерять все с очередной сменой чиновника, судьи и т.п. Фирме-то пофиг, она деньги собрала и исчезла, а проблемы потом решать покупателю?
J>Или ты вообще ничего не знал и ни о чем не подозревал?
Предлагаешь перед сделкой перерыть всё законодательство на факт упоминания?
Здравствуйте, jhfrek, Вы писали:
J>О, всегда было интересно, на что расчитывают люди, покупая "серую" землю — в заказниках, в природоохранных зонах у реки и т.п. Я понимаю что ушлая фирма совместно с местными чиновниками может пробить любое разрешение, но ведь это же риск потерять все с очередной сменой чиновника, судьи и т.п. Фирме-то пофиг, она деньги собрала и исчезла, а проблемы потом решать покупателю? J>Или ты вообще ничего не знал и ни о чем не подозревал?
Именно так. Я там с семьей у тетки жены уже пятый год ошиваюсь. Тетка живет в поселке, который, кстати, по границе этой охранной зоны проходит, но в зону не попадает. Но мы про это даже не знали — жили там, как на обычной даче, даже не подозревали ничего. Но захотелось нам свой домик заиметь, денег вроде скопили. Решили брать рядом с теткой. А там активные продажи начались: www.hotzem.ru, www.nttdevelopment.ru, www.valleygreen.ru, наверное, есть и другие. Цены, главное, адекватные, недорогие. Что это музей-заповедник — ни одна интуиция нам не подсказала! Слава богу, что рассрочку взяли, а не все сразу вбухали, и дом не начали строить — теперь можно и посудиться, если что. В отличие от тех, кто уже вложился туда капитально...
Самое смешное, что я еще той осенью взял еще один участок неподалеку. Там своя история произошла, в другой раз расскажу. Теперь я там продаю После этого вляпываюсь тут... в общем, не везет мне с землей что-то. Как деньги верну, пойду на третий заход. Жена пролистывает пока предложения и сверяется с www.kulturnoe-nasledie.ru. А когда в объявлении пишут "в 200-х метрах от участка церковь ххх, замечательный памятник истории" или что-нибудь подобное, она впадает в истерику
Здравствуйте, dilmah, Вы писали:
F>>С моей точки зрения, в любом случае, ни о каком форс-мажоре в моем случае речи быть не может. Государство приняло решение в далеком 1986-м году. D>тут тонкая грань. Чингизхан закопал клад еще раньше..
Но никаких юридически обязывающих постановлений он на этот счет ведь не выпускал?
15.05.2011 23:48, Здравствуйте, Fortnum : > 1. В моем договоре купли-продажи вообще отсутствует раздел или пункт про > форс-мажор Что это может означать? Является ли в таком случае, когда > соответствующая оговорка отсутствует в договоре, решение государственных > органов власти форс-мажором?
Да. Решения органов власти с вероятностью 99,9% будут признаны судом
форс-мажором.
> 2. То, что данный музей-заповедник не внесен в ЕГРОКН — не отменяет > действительность Постановления Мособлисполкома от 1986 г., т.к. это > постановление было вынесено до принятия Положения о ЕГРОКН. Таким > образом, в любом случае, я тут имею дело не с новым решением > государственным органов, а с существующим.
Давай не рассматривать действия продавца как преступные. Перспектив там
нет. Если имело место быть мошенничество, то прокуратура, если успеет,
арестует мошенника. После следствия и суда (сколько лет это продлится
бог его знает), тебе из конфискованных у него средств, пропорционально с
другими постардавшими, выплатят компенсацию. Догадываещься о шансах
вернуть хотя-бы половину через три года?
> Поясню. Предположим есть у вас дачный участок. И вдруг на соседнем > участке находят клад Чингизсхана и его стоянку. Государство принимает > решение, и раз — ваш участок в охранной зоне.
Давай усложним. Ты продал участок мне, и тут нашли клад. Я у тебя на
основании этого требую расторжения договора и возвращения денег. Твои
действия?
> С моей точки зрения, в любом случае, ни о каком форс-мажоре в моем > случае речи быть не может. Государство приняло решение в далеком 1986-м > году.
Ну тогда да, суд. Договор заключал с ООО? Возьми минимальный уставной
капитал, подели на количество участков и получи максимальный размер
компенсации. Ну, если там нет других кредиторов. Получишь года через три.
Posted via RSDN NNTP Server 2.1 beta
Всё, что нас не убивает, ещё горько об этом пожалеет.
Здравствуйте, 4UBAKA, Вы писали:
Р>>А что не так с пунктом 2? UBA>Продавец гарантирует, что на участке можно строить дачу, для этого он и предназначен. UBA>Лучше бы весть договор увидеть.
В принципе, в кадастровом паспорте так и написано — земля "под дачное строительство" А то, что на эту землю наложено обременение в виде запрета на строительство — это отдельный вопрос. Носенс, конечно. Юридический нонсенс.
Я связался по электронной почте с разработчиком проекта зон охраны Радонежа. Это тот проект, который был утвержден постановлением Мособлисполкома в 1986 г. Он мне выслал само это постановление и выкопировку из проекта (карты с границами), за что ему преогромное спасибо! Сейчас буду разбираться, как там юридически все это дело обстоит. Юристам нужны документы. Уверен, что фирма этот проект и постановление не достанет — в базах законов я их не нашел. По-крайней мере не сразу. Передавать их им я, естественно, не собираюсь. Буду консультироваться с юристами по формулировкам. Надеюсь, что формулировки подтверждают все эти запреты. Это просто обязано быть так.
Здравствуйте, Ромашка, Вы писали:
>> Продавец гарантирует, что на участке можно строить дачу, для этого он и >> предназначен. Р>Ну у него так в документах и написано. Продавец не отвечает за действия Р>властей.
У меня нет в договоре такой формулировки. Завтра выложу весь договор, он на одном листе, к сожалению, сейчас не со мной.
16.05.2011 0:10, Здравствуйте, Fortnum : > Я связался по электронной почте с разработчиком проекта зон охраны > Радонежа. Это тот проект, который был утвержден постановлением > Мособлисполкома в 1986 г. Он мне выслал само это постановление и > выкопировку из проекта (карты с границами), за что ему преогромное > спасибо!
Мужик, теперь думай сколько стоит показать эту инфу продавцу?
Posted via RSDN NNTP Server 2.1 beta
Всё, что нас не убивает, ещё горько об этом пожалеет.
Здравствуйте, Ромашка, Вы писали: >> 2. То, что данный музей-заповедник не внесен в ЕГРОКН — не отменяет >> действительность Постановления Мособлисполкома от 1986 г., т.к. это >> постановление было вынесено до принятия Положения о ЕГРОКН. Таким >> образом, в любом случае, я тут имею дело не с новым решением >> государственным органов, а с существующим. Р>Давай не рассматривать действия продавца как преступные. Перспектив там Р>нет.
Это как посмотреть. С моей точки зрения тут действует ЗоЗПП и ГК. ЗоЗПП:
Скрытый текст
Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)
1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
[skip]
Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)
2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
3. При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие непредоставления ему полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге) потребитель вправе потребовать возмещения такого вреда в порядке, предусмотренном статьей 14 настоящего Закона, в том числе полного возмещения убытков, причиненных природным объектам, находящимся в собственности (владении) потребителя.
4. При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).
[skip]
Статья 14. Имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товара (работы, услуги)
[skip]
Статья 18. Пpaвa пoтpeбитeля пpи oбнapужeнии в тoвape нeдocтaткoв
1. Пoтpeбитeль в случае обнаружения в тoвape нeдocтаткoв, если они не были оговорены продавцом, по своему выбоpу вправе:
...
* отказаться от исполнения дoгoвopa купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за тoвap суммы. По требованию продавца и за его счет пoтpeбитeль должен возвратить тoвap с нeдocтaткaми
Р>Если имело место быть мошенничество, то прокуратура, если успеет, Р>арестует мошенника. После следствия и суда (сколько лет это продлится Р>бог его знает), тебе из конфискованных у него средств, пропорционально с Р>другими постардавшими, выплатят компенсацию. Догадываещься о шансах Р>вернуть хотя-бы половину через три года?
Ты думаешь, что они сейчас испугаются и резко станут уводить деньги в офшоры? По телефону они говорят "это полная ерунда" и собираются продавать участки дальше. Тут уж как карта ляжет. >> Поясню. Предположим есть у вас дачный участок. И вдруг на соседнем >> участке находят клад Чингизсхана и его стоянку. Государство принимает >> решение, и раз — ваш участок в охранной зоне. Р>Давай усложним. Ты продал участок мне, и тут нашли клад. Я у тебя на Р>основании этого требую расторжения договора и возвращения денег. Твои Р>действия?
Я не знаю. Если в договоре у нас про это ничего не сказано, возможно это регулируется одним из законов. Надо в ГК порыться. >> С моей точки зрения, в любом случае, ни о каком форс-мажоре в моем >> случае речи быть не может. Государство приняло решение в далеком 1986-м >> году. Р>Ну тогда да, суд. Договор заключал с ООО? Возьми минимальный уставной Р>капитал, подели на количество участков и получи максимальный размер Р>компенсации. Ну, если там нет других кредиторов. Получишь года через три.
Этот момент присутствует всегда. Тут каждый решает для себя сам. Буду смотреть по ситуации.
Здравствуйте, Ромашка, Вы писали:
Р>Ну тогда да, суд. Договор заключал с ООО? Возьми минимальный уставной Р>капитал, подели на количество участков и получи максимальный размер Р>компенсации. Ну, если там нет других кредиторов. Получишь года через три.
Кстати, мне подсказали здравую мысль — забрать 90% добровольно, а 10% (50 тыс.руб.) взыскивать далее через суд. Это вариант. Как бы только заявление или соглашение о расторжении теперь подписать правильное, чтобы не потерять прав на отсуживание тех 10%?..
Может кто реально чего-нибудь предложит. Буду держать в курсе дела. 15.04.2011 заключили договор с компанией (ООО), продающей земельные участки без подряда. В кадастровом паспорте на данный земельный участок указано, что категория земли "сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования — "дачное строительство". Договор предусматривает, что участок оплачивается в рассрочку 6 месяцев: 500 тыс.руб. первый взнос и еще 5 ежемесячных проплат по 200 тыс.руб., также договор предусматривает, что передача участка произойдет только после полной оплаты.
Что это может означать? Является ли в таком случае, когда соответствующая оговорка отсутствует в договоре, решение государственных органов власти форс-мажором?
