Здравствуйте, pgtp, Вы писали:
P>Здравствуйте, Avega, Вы писали:
P>>>Если ИТ-ники переедут в Дубну, то "работа" за ними ну никак не переедет. A>>Производства стараются располагаться поближе к ресурсам. Для ИТ ресурсы-это люди. Если появятся люди, вслед за ними появятся куча фирм. Приведите пример хотя бы одного города, где куча программистов и им некуда трудоустроиться из за отсутствия фирм.
P>Тула, Рязань, Нижний Новгород... Фирмы есть (2-3 штуки на весь город), но все места уже забиты.
У Коммерческих разработчиков IT продуктов и услуг никогда такого не встречал. Почти всегда есть направление, куда выгодно вложится, но не хватает рук. Если человек окупает затраты и приносит доход ему не откажут. Кто будет резать корову, которая дает молоко? Конечно мелкие фирмы может "штормить" и в неблагоприятный полупериод могут сразу в штат и не взять.
Да, штук больше.
P>Количество ИТ-фирм велико только в Москве, Питере. Вот и тянутся все программисты в Москву и Питер.
У меня очень скептическое отношение к прогнозам, особенно на рынке недвижимости России, как предрекающим рост, так и падение. Попробую немного показать почему:
1. Я не верю в бесплатную аналитику от industry professionals. В финансах серъезная аналитика всегда платная, причем это совсем недешево. То что презентуется публике в изданиях типа РБК и Коммерсант — это пародия на аналитику, потому что в аналитике не так важен вывод, как то как и на основе чего он был сделан. Не важно сколько будет стоить доллар, метр недвижимости или баррель нефти, важно на чем это базировано, каким обзразом оценивались ненаблюдаемые величины, каким образом делался прогноз будущих величин (динамика и структура спроса, динамика предложения, располагаемые доходы потенциальных покупателей, аппетиты риска, доходность как инвестиций etc). Собственно, только видение всего процесса вывода позволяет содержательным образом использовать аналитический отчет: сделать поправку на отличие своего видения от видения аналитика, сделать поправку в случае когда оценки разошлись с реальными значениями, пронаблюдаемыми позже, использовать отчет даже в том случае, когда некотороые из его предположений уже не являются истинными.
2. Я не верю в простые объеяснения людей и "профессионалов", знакомых только с одной стороной вопроса. Недвижимость — здесь хороший пример. Это не только продукт потребления, который можно оценивать исходя из:
— прогноза динамики спроса
— прогноза располагаемых доходов населения
— прогноза динамики предложения
— прогноза экономической ситуации в стране
— прогноза реакции отрасли на какие-то изменения (сегодняшний кризис, например)
— прогноза доступности и стоимости финансирования, как для производителей, так и для покупателей
Недвижимость — это еще и asset, причем, в очень большой степени. И тут интересно то, о чем мало кто говорит:
— как распределен рынок недвижимости между долгосрочными инвесторами, краткосрочными и теми кто просто живет в ней
— какие есть альтернативные инвестиции (между какими классами инструментов выбирают инвесторы, покупающие недвижимость)
— как меняется объем инвестиций в недвижимость при притоке свободных денег (грубо говоря, какой процент идет в недвижку)
— как ведут себя крупные инвесторы на рынке недвижимости
— как ведут себя большие классы мелких инвесторов
— как инвестиции в недвижимость ведут себя при изменении макроэкономических показателей
Редко можно найти что-то вменяемое даже по первому блоку вопросов. Обычно — шаманство про отложенный спрос, ограниченное предложение при почти неограниченном спросе (при этом не учитывая цену) etc. По второму блоку вопросов я вообще не видел ничего стоящего. Но даже имея ответы по одному блоку — прогноз получается либо для "недвижимости как места проживания" либо для "недвижимости как инструмента инвестиций", что не есть полная картина.
Конечно, какое-то время цены пойдут вниз. У девелоперов огромные проблемы с финансированием, в Питере уже есть увольнения. Но если хочется делать более долгосрочный прогноз — надо хоть как-то представлять влияние вышеприведенных параметров.
Здравствуйте, sharpcoder, Вы писали:
S>Рынок недвижимости упадет 90%.
С интересом наблюдаю как многие состоятельные люди, распродав квартиры, переехали в свои дома на окраине города. Тихо, свежий воздух, 15-20 минут на машине до центра с учетом пробок. Архитектура дома — такая как нравится. Оставляют где-то по квартире на семью, про запас. Стоит пустая.
Среди гос. управленцев и близких к ним большой процент людей с высоким доходом и не высоким интеллектом. Эта категория вполне может инвестировать в квартиры сейчас.
Молодые семьи. В связи с демографической ямой их все меньше, спрос с их стороны падает. Недавно из-за этого перекоса приняли решение об увеличении пенсионных отчислений:
"Больших пенсий у нас не будет." http://rsdn.ru/forum/message/3123505.1.aspx
Более старшее поколение. Для мужчины бессмысленно впрягаться в ипотеку в связи с низкой средней продолжительностью жизни мужчин. Женщине бесполезно впрягаться в ипотеку. Зачем ей последние 10 лет жить в большой пустой квартире (опасность со стороны криминальных риэлтеров) и платить ипотеку за двоих?
Недвижимость теряет свои потребительские свойства со временем. Меняется представление о комфортном жилье, растут такие параметры как площадь, высота потолков. Те 5-этажки которые еще вчера казались роскошью сегодня сносят, несмотря на то, что при проектировании этих домов был заложен срок жизненного цикла в 120 лет. Нет гарантий, что после того как вы выплатите епотеку, ваш дом не снесут, а вас не отселят в удаленный район. Точечная застройка окрестностей ухудшает потребительские свойства квартиры. Изменяются транспортные коммуникации. Ветки метро выносят за мкад, в планах РЖД — радикально увеличить скорость пассажирских перевозок почти по двум десяткам направлений http://www.rbcdaily.ru/2007/10/05/industry/296768
Покупка московской квартиры сейчас сродни покупке участка на Луне. Кажется, что купил что-то стоящее, но получить уплаченную за актив стоимость уже не получится. В 2010 году ситуация будет понятна всем.
K>>Редко можно найти что-то вменяемое даже по первому блоку вопросов. Обычно — шаманство про отложенный спрос
J>если бы только шаманство. Зачастую из "аналитики" уши миэля или инкома видны невооруженным взглядом.
Это совершенно нормально что аналитики работают в этом бизнесе. Как раз в случае нормальной аналитики ее потребитель может попытаться "дисконтировать" этот субъективизм. А в случае того что обычно подается в прессе а потом бессмысленно пережевывается и тиражируется этого не сделать.
На питерском сайте bn.ru закрыли разел "Цены на недвижимость". Там всегда можно было найти последние факты о состоянии дел на РН. Видимо посещаемость этого раздела увеличилась, как и количество негативных данных по РН и это не понравилось кому-то очень серьезному.
Каждый человек стоит столько, сколько стоит то, о чем он хлопочет.(с) Народная мудрость.
Здравствуйте, Sategrin, Вы писали:
S>Здравствуйте, sharpcoder, Вы писали:
S>>Рынок недвижимости упадет 90%.
S>С интересом наблюдаю как многие состоятельные люди, распродав квартиры, переехали в свои дома на окраине города. Тихо, свежий воздух, 15-20 минут на машине до центра с учетом пробок. Архитектура дома — такая как нравится. Оставляют где-то по квартире на семью, про запас. Стоит пустая.
S>Среди гос. управленцев и близких к ним большой процент людей с высоким доходом и не высоким интеллектом. Эта категория вполне может инвестировать в квартиры сейчас.
S>Молодые семьи. В связи с демографической ямой их все меньше, спрос с их стороны падает. Недавно из-за этого перекоса приняли решение об увеличении пенсионных отчислений: S>"Больших пенсий у нас не будет." S>http://rsdn.ru/forum/message/3123505.1.aspx
S>Более старшее поколение. Для мужчины бессмысленно впрягаться в ипотеку в связи с низкой средней продолжительностью жизни мужчин. Женщине бесполезно впрягаться в ипотеку. Зачем ей последние 10 лет жить в большой пустой квартире (опасность со стороны криминальных риэлтеров) и платить ипотеку за двоих?
S>Недвижимость теряет свои потребительские свойства со временем. Меняется представление о комфортном жилье, растут такие параметры как площадь, высота потолков. Те 5-этажки которые еще вчера казались роскошью сегодня сносят, несмотря на то, что при проектировании этих домов был заложен срок жизненного цикла в 120 лет. Нет гарантий, что после того как вы выплатите епотеку, ваш дом не снесут, а вас не отселят в удаленный район. Точечная застройка окрестностей ухудшает потребительские свойства квартиры. Изменяются транспортные коммуникации. Ветки метро выносят за мкад, в планах РЖД — радикально увеличить скорость пассажирских перевозок почти по двум десяткам направлений S>http://www.rbcdaily.ru/2007/10/05/industry/296768
S>Покупка московской квартиры сейчас сродни покупке участка на Луне. Кажется, что купил что-то стоящее, но получить уплаченную за актив стоимость уже не получится. В 2010 году ситуация будет понятна всем.
S>Sategrin
Знаешь, прочитав это и подобные опусы, я почему-то вспоминаю детство. Когда мне хотелось заполучить игрушку, принадлежащую брату, я начинал втирать ему — да эта игрушка г..., да она отстойная, она никому не нужна, не пользуй ее. Брат не велся и игрушки не отдавал — инстинктивно чуял, что ибо если никому ен нужна, то зачем я ее выпрашиваю ?
вот так же и ты хочешь убедить инвесторов и собственников в том, чтобы они отдали тебе подешевле свои, как вы там их называете, "бетонометры"....
Здравствуйте, elmal, Вы писали:
E>Здравствуйте, egaron, Вы писали:
E>>ужель ты хочешь сказать, что твой банк такой добрый, что считает в аннуитетных платежах соотношение остаток долга/проценты абсолютно одинаково для каждого месяца на протяжении всего срока ? вряд ли банк бы пошел на такую невыгодную для себя схему. с трудом верю. E>А в чем схема не выгодна? В худшем случае, если я мгонвенно отдам досрочно долг банк получит свои деньги назад + платежи по процентам, которые я платил ранее. Банк точно не в накладе, он просто получает свои же деньги назад. Если я досрочно не погашаю — банку тут конечно гораздо выгоднее, так как я ему постоянно плачу проценты, большие, чем он занимал. Вот только не факт, что когда банк будет пытаться по максимуму стрясти с клиентов, путем обеспечения невозможности досрочного погашения, то он окажется успешнее, чем банк, который выдает кредиты без намахиваний и который стимулирует досрочное погашение. Меньше намахиваний — больше клиентов — выше прибыль. Клиент погасил досрочно — у банка появляется наличка, которую может выдать как другим клиентам, так и досрочно погасить свой долг перед другими банками, у которых берет сам банк под меньший процент, чем у клиента.
Не, я не совсем о том. Понятное дело, что досрочныйф платеж вносится в счет основного долга. Тут заподлянка другая — основной долг списывается не равными частями (то есть в месяц списывается 1/кол_во_месяцев_кредита основного долга), а пропорционально оставшейся сумме кредита. Поэтому, скажем, если у тебя кредит на 20 лет, то за 1-й год ты НЕ погасишь 1/20 основного долга, а погасишь значительно меньше. Досрочные платежи идут, естественно, в счет уменьшения основного долга (должны, во всяком случае .... хотя, полагаю, многие банки и на этом надувают).
E>Знаешь, прочитав это и подобные опусы, я почему-то вспоминаю детство. Когда мне хотелось заполучить игрушку, принадлежащую брату, я начинал втирать ему — да эта игрушка г..., да она отстойная, она никому не нужна, не пользуй ее. Брат не велся и игрушки не отдавал — инстинктивно чуял, что ибо если никому ен нужна, то зачем я ее выпрашиваю ?
У меня сейчас сын, которому 3 года, ведёт сейчас точно также!
V>>Во-первых, сытый голодного не поймет: если стоит выбор между ситуацией, когда либо жить негде, либо добираться неудобно, то выбор очевиден.Во-вторых, при достаточно большом количестве "выселенцев" рабочие места в конце-концов переедут вместе с ними.
B>Ну да, какже, переехать в какой-нибудь мухосранск, купить дом за копейки и сидеть ждать, когда понаедут тут программеры всякие, чтоб рабочие места стали создавать
Кризис всегда бьёт прежде всего по малообеспеченным.
Знаменитая "монетаризация" льгот принесла старикам только убытки. Все те льготы, которые они выбивали из государства десятками лет, были заменены нищенскими копейками. Отняли льгот на 10 000 рублей, а взамен дали 100 рублей. Замечательная реформа!
Сейчас активно ищутся пути повысить налог на недвижимость. Чтобы снимать сливки с тех, кто ещё живёт в своих квартирах.
То, что стоимость коммунальных платежей баснословно задрана — об этом все молчат (как рядовые потребители, так и чинуши). Выйти и устроить забастовку — всем лень и некогда.
Каждый из жителей России живёт и борется только за себя. Переломать хребет таким одиночкам-тростинкам — проще простого. Тростинки, собранные в пучок, образуют прочный веник, которым можно вымести и прогнать из России всякую гниль типа чинушей, государственного бандитизма и устранить геноцид нарожа. Только вот объединяться никто ни с кем не хочет.
Здравствуйте, logistic, Вы писали:
L>Здравствуйте, egaron, Вы писали:
L>Кризис всегда бьёт прежде всего по малообеспеченным. L>Знаменитая "монетаризация" льгот принесла старикам только убытки. Все те льготы, которые они выбивали из государства десятками лет, были заменены нищенскими копейками. Отняли льгот на 10 000 рублей, а взамен дали 100 рублей. Замечательная реформа! L>Сейчас активно ищутся пути повысить налог на недвижимость. Чтобы снимать сливки с тех, кто ещё живёт в своих квартирах. L>То, что стоимость коммунальных платежей баснословно задрана — об этом все молчат (как рядовые потребители, так и чинуши). Выйти и устроить забастовку — всем лень и некогда. L>Каждый из жителей России живёт и борется только за себя. Переломать хребет таким одиночкам-тростинкам — проще простого. Тростинки, собранные в пучок, образуют прочный веник, которым можно вымести и прогнать из России всякую гниль типа чинушей, государственного бандитизма и устранить геноцид нарожа. Только вот объединяться никто ни с кем не хочет.
Да это все понятно. Вот сейчас образовалось множество сторонников прогрессивного налога на недвижимость под эгидой того, что сим налогом власть выбьет квартиры у "ынвесторов". ага, размечтались
где оно видано, чтобы власть сама против себя боролась ? ужели неясно, что налог в жалких 300 баксов будет лишь плюсом арендной платы, а ударит он только по малоимущим собственникам жилья, и цены опять рванут вверх ?
надеяться на налог на недвижку — это, как точно сказали, все равно что у волка просить защиты от собак. глупо ....
по поводу "прутиков" призывов к мировой революции — тоже наивно. Целенаправленное движение народных масс не стихийно, его надо организовать, вспомните, каких усилий это стоило Владимиру Ильичу и какие были последствия — вовсе не те, что он планировал. А так как сейчас тех, кто доволен властью, довольно много (те же удачно взявшие ипотеку не нарадуются, что цены на недвижку растут, их долги превращаются в копейку, и они пляшут и хвастаются перед теми, кто не успел эту ипотеку взять и кусает себе локти что не успел). Так вот, при таком раскладе революция малореальна, сейчас тебе не 1917-й, и класс имущих попросту считает неимущих бездарями, бездельниками, неудачнегами (нужное подчеркнуть), а себя — удачливыми селф-мейд пипл, и считает свое состояние не иначе как заработанным тяжким трудом (так оно и есть, но их никогда не убедить, что по их мнению "неудачники" порой работают не меньше).
Вспомним даже 93-й, до 15-й годовщины которого мы ныне дожили. тогда довольных властью было гораздо меньше, и то — власть не была сломлена, так и пошли дальше развиваться по "демократическому пути". опять же, если бы даже и была, то это вовсе не значит, что "кто был никем тот станет всем", и что отобранное жилье будет обретено малоимущими. скорее всего, будет новая мутная вода, в которой просто выловят свою рыбу новые люди — которые все это и затевали, а для нас, рядовых, все обернется разрухой, войной и лишениями. Сам собой напрашивается вывод — надо ли оно ?
E>Да это все понятно. Вот сейчас образовалось множество сторонников прогрессивного налога на недвижимость под эгидой того, что сим налогом власть выбьет квартиры у "ынвесторов". ага, размечтались E>где оно видано, чтобы власть сама против себя боролась ? ужели неясно, что налог в жалких 300 баксов будет лишь плюсом арендной платы, а ударит он только по малоимущим собственникам жилья, и цены опять рванут вверх ? E>надеяться на налог на недвижку — это, как точно сказали, все равно что у волка просить защиты от собак. глупо ....
Во-первых, стоимость аренды с издержками арендодателя вообще никак не связана, так как издержки арендодатель несет независимо от того, сдает ли он квартиру, или она у него пустая стоит. Во-вторых, такой налог работает в других странах. Например, недавно проскакивала новость про то, как в США был продан с аукциона дом за 1 доллар. Причина столь низкой цены — налог на недвижимость, который составлял для этого дома 800 долларов. Пример, конечно, экстремальный, но, зато, показательный — без налога никто бы в здравом уме не стал продавать этот дом за бесплатно.
Здравствуйте, prVovik, Вы писали:
V>Здравствуйте, egaron, Вы писали:
E>>Да это все понятно. Вот сейчас образовалось множество сторонников прогрессивного налога на недвижимость под эгидой того, что сим налогом власть выбьет квартиры у "ынвесторов". ага, размечтались E>>где оно видано, чтобы власть сама против себя боролась ? ужели неясно, что налог в жалких 300 баксов будет лишь плюсом арендной платы, а ударит он только по малоимущим собственникам жилья, и цены опять рванут вверх ? E>>надеяться на налог на недвижку — это, как точно сказали, все равно что у волка просить защиты от собак. глупо ....
V>Во-первых, стоимость аренды с издержками арендодателя вообще никак не связана, так как издержки арендодатель несет независимо от того, сдает ли он квартиру, или она у него пустая стоит.
Аппетит арендодателя уменьшится вряд ли, так что он просто повысит арендную плату. Да и не вынудит никого налог в 300 баксов продать квратиру стоимостью в 300 тысяч баксов.
Зато гос-ву открывается еще один источник побора с бедных — так же, как и ОСАГО.
V>Во-вторых, такой налог работает в других странах.
"что русскому хорошо, то немцу смерть" (с)
V> Например, недавно проскакивала новость про то, как в США был продан с аукциона дом за 1 доллар. Причина столь низкой цены — налог на недвижимость, который составлял для этого дома 800 долларов. Пример, конечно, экстремальный, но, зато, показательный — без налога никто бы в здравом уме не стал продавать этот дом за бесплатно.
ну если по поводу баянов — то недавно была продана квратира в москве за миллиард. причем тут это ? квартиры для проживания, пользующиеся наибольшим спросом, пока все продолжают успешно дорожать.
E>Аппетит арендодателя уменьшится вряд ли, так что он просто повысит арендную плату. Да и не вынудит никого налог в 300 баксов продать квратиру стоимостью в 300 тысяч баксов.
Какое отношение аппетиты арендодателей имеют к рыночным ценам? Аппетиты могут быть какими угодно (яхта, личный самолет, новые девственницы каждый вечер), но вот только рыночные цены живут по своим собственным законам. Если бы было иначе, то квартира в Москве стоила бы сейчас не тысячу в месяц, а миллион.
E>Зато гос-ву открывается еще один источник побора с бедных — так же, как и ОСАГО.
Может ли считаться бедным человек, владеющий собственностью на сотни тысяч долларов?
E>ну если по поводу баянов — то недавно была продана квратира в москве за миллиард. причем тут это ?
Понятия не имею, это же твой пример. Вот мой пример очень даже причем — эффективный налог на недвижимость сделал дом совершенно бесплатным.
E>квартиры для проживания, пользующиеся наибольшим спросом, пока все продолжают успешно дорожать.
Те, кто не купит квартиру в ближайшее время, пока кризис не ударил по народу — будут потом кусать локти. Потому что цены на квартиры станут ещё выше.
5 лет назад народ не верил, что квартиры в Москве будут стоить 50 000 $.
3 года назад люди не верили, что квартиры будут стоить 300 000 долларов.
Теперь вот не верят, что доллар будет стоить 30-35 рублей, а квартиры — 400 000 долларов....
Здравствуйте, logistic, Вы писали:
L>Те, кто не купит квартиру в ближайшее время, пока кризис не ударил по народу — будут потом кусать локти. Потому что цены на квартиры станут ещё выше. L>5 лет назад народ не верил, что квартиры в Москве будут стоить 50 000 $. L>3 года назад люди не верили, что квартиры будут стоить 300 000 долларов. L>Теперь вот не верят, что доллар будет стоить 30-35 рублей, а квартиры — 400 000 долларов....
Здравствуйте, prVovik, Вы писали:
V>Здравствуйте, logistic, Вы писали:
L>>Те, кто не купит квартиру в ближайшее время, пока кризис не ударил по народу — будут потом кусать локти. Потому что цены на квартиры станут ещё выше. L>>5 лет назад народ не верил, что квартиры в Москве будут стоить 50 000 $. L>>3 года назад люди не верили, что квартиры будут стоить 300 000 долларов. L>>Теперь вот не верят, что доллар будет стоить 30-35 рублей, а квартиры — 400 000 долларов....
V>Ты веришь, что через год квартиры в Москве будут стоить 4 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 долларов?
V>А вот 5 лет назад народ не верил, что квартиры в Москве будут стоить 50 000 $
кто знает, нет предела совершенству.
после 2006-го цена московского метра в 4000 уе казалась дикой. а теперь ?
V>Те, кто не купит квартиру в ближайшее время, пока кризис не ударил по народу — будут потом кусать локти. Потому что цены на квартиры станут ещё выше.
относительно зарплат они ниже не станут. даже если упадет номинальное значение цены
V>Квартиры для проживания кого?
тех, кто их покупает. а их, как ни странно, продолжают покупать. даже по таким ценам.
V>Может ли считаться бедным человек, владеющий собственностью на сотни тысяч долларов?
что толку, если он с этой собственности не имеет никакого дохода, не может ее продать (т к нужна самому чтобы в ней жить). Ну вот ты, к примеру, считаешь богатым инвалида, у которого вместо сердца, к примеру, какой-нибудь кардиостимулятор за 100 тыс евро ? )))
Здравствуйте, egaron, Вы писали:
E>что толку, если он с этой собственности не имеет никакого дохода, не может ее продать (т к нужна самому чтобы в ней жить). Ну вот ты, к примеру, считаешь богатым инвалида, у которого вместо сердца, к примеру, какой-нибудь кардиостимулятор за 100 тыс евро ? )))
а владелец дворца во Франции стоимостью в десятки миллионов не имеющий дохода в несколько сотен тысяч на содержание оного столь же беден, как и москвич с квартирой в пол миллиона не имеющий 300 баксов на выплату налога. Ведь каждый должен жить там где он живет...
