Господа, день добрый, подскажите пожайлуста!!!

Вот такая ситуация:
нужно разделить уранение на левую и правую часть, разделение осуществляется знаком равенства.
Пишу следующий код:

char* equation = "2к=3и";
char* sep = strchr(equation, '=');
char* leftSide = equation;
char* rightSide = sep + 1;
sep = '\0';

после выполнения последней команды sep содержит Bad Ptr,
тогда пишу так:

char* equation = "2к=3и";
char* sep = strchr(equation, '=') — 1;
char* leftSide = equation;
char* rightSide = sep + 2;
sep[1] = '\0';

после выполнения последней команды выпадает ошибка:

Unhandled exception at 0x0041368b in win2.exe: 0xC0000005: Access violation writing location 0x0041563e.
где 0x0041563e адрес символа равно.

что не правильно делаю???