Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:

VF>>Снимать такое (такую?) кондо ~$5К в месяц. За 3 года — $180К.
VF>>Я купил в 2020 за $1.3М, продал в 2023 за $1.5М. Минус комиссионные, минус HOA — маленький плюс. Пусть будет — по нулям. Итого профит $180К.

SD>Комиссионные агенту — 6% с ценника в 1.5М, то есть $90k. Там еще всякие прочие closing costs, но для простоты их проигнорируем.
SD>HOA на кондо сейчас где-то в районе 500-700 (зависит от конкретики), можно прикинуть как ~$22k за 3 года (600 в месяц).
SD>Налог на недвижимость 1.25% в год, то есть при цене покупки в $1.3M где-то в районе $16k в год, или $48k за 3 года.
SD>Еще нужно учесть выплаты по ипотеке, но сколько именно — весьма варьируется.

SD>Итого $160k за 3 года, и это при условии, что с квартирой не нужно было делать ничего, никакого улучшайзинга или ремонта. А они обычно есть, и как раз съедят порядка 20k за 3 года. Что приводит к логичному выводу: рента покрывает исключительно текущие расходы. Есть и другие способы придти к этому выводу, но в целом именно так экономика и будет работать при наличии работоспособного рынка аренды (в bay area он есть).

SD>Стало быть, заработать можно только на росте цен. А там есть интересное правило: land appreciates, structures depreciate. Иными словами, растет не цена дом как такового, а цена земли, на которой он стоит. Цена самого дома (как постройки) только падает — ибо дом стареет и требует ремонт. И тут с квартирами все весьма печально: земля не находится во владении. Отсюда и полная стагнация на рынке квартир, даже в bay area, за 3 года (с ковида до сейчас) рост примерно нулевой. Зато дома — как на дрожжах (оно и понятно, почему, — все деньги от этого AI boom сейчас на крошечном пятачке оной area).

SD>PS: с домами, если что, тоже не все гладко. В общем и целом, инвестиции в недвижимость отнюдь не самые прибыльные и безрисковые. Указанный "рост" с 1.3 до 1.5М — это доходность примерно 5% в год. Что вполне сравнимо с доходностью низкорисковых портфелей бумаг. Высокорисковые (вроде упомянутых S&P500) я в расчет не беру, там и прогореть можно с бОльшей вероятностью, чем спекулируя недвижимостью.

SD>PPS: все это к чему. Не к тому, что "недвижимость слишком дорогая". А к тому, что покупка оной — исключительно т.н. lifestyle choice. Кому нравится вот это вот все, типа "ремонт ванной" или "установил себе домкрат в гараж", и прочие "мой дом — моя крепость" — надо брать. Но в финансовом плане это не про прибыль, а про расходы.

Очень интересный подход, спасибо!
На общую картину это, конечно, не влияет — но агенту мы заплатили 5%. Налог на недвижимость (первые $10К) — tax deductible.
Наверное lifestyle choice — наиболее важный фактор. Мы любим жить у себя, а не в гостях.