Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Ситуация ровно та же, что и в России. Австралия — сырьевой придаток. Добывающая страна. Как ты верно заметил, mining boom прошел. Экспортный доход падает, австралийский доллар стремительно валится вниз. Со вполне российской скоростью, отмечу: американский доллар с 0.85 отрос уже до 1.33. Просто в отличие от России дикого плача и воя не возникает.
В России больше пессимизм. "... Продукты уже подорожали? Не намного, но ведь доллар стал аж в два раза дороже (хватается за голову) Все подорожает!!! Нам конец!!!" Наверное память о 90х дает о себе знать.
SD><...> И индикатор готовящейся инфляции. Есть и другие варианты (фонды и прочее), но они сравнительно экзотичны и доверие к ним не так высоко. SD>Ну и любимый всеми вариант с недвижимостью. Он особенно удобен для Австралии: резидент, который в кредите по самые уши, намного выгоднее, чем тот, у кого и жильё, и депозит, и вообще ему ничего не надо. Загнать людей в ипотеку — гарантия того, что они будут работать.
Смотрел передачу insight про период в прошлом, когда интерест был 7% и люди успели нахватать долгов. Так вот, маленькие бизнесы начали разоряться. Дошло до того, что даже цветы перестали покупать. Судя по всему, у людей с большими кредитами, нет покупательской уверенности и они зажимают бабки. От этого страдают мелкие и средние бизнесы. Типа "не куплю кофе, лучше заплачу за моргидж 3 доллара". "А давай не поедем на голд кост в этом году, лучше моргидж заплатим". Ну и так далее. Поэтому вопрос сложный, запутанный.
Опять же один экономист, из мною прослушанных, утверждал, что при высокой инфляции (это когда не только недвижимость, но и зарплаты, товары растут), интерест рейт вынужден подниматься. Он не может оставаться низким по какой-то не понятной мне экономической причине. Может кто-то объяснит?
Ну так вот, если интерест рейт начнет расти, то знаешь что будет с теми, кто в долгах по уши.
SD>На всякий случай отмечу — остановка роста добывающей промышленности также стала фактором увеличения привлекательности Сиднея. Просто потому, что в Сиднее работа таки есть, в отличие от Перта.
Да это так. С одной стороны ртов стало больше, с другой бабки в Сидней из Перта перестали течь. Вместо бабок в Сидней стали "течь" работники.
SD>Тут тоже не без лукавства. Молодым австралийцам от родителей нередко перепадает всякого. Да и с таким количеством "инвесторов" съем становится довольно выгодным. А там ишак уже сдохнет, оставив в наследство дом.
да согласен. Есть много таких везунчиков. Но есть и те, кому не досталось. Как и в России. Кто-то из деревни в Москву приехал, а кто-то в Москве родился.
SD>Сейчас и поддерживать ничего не надо: с таким курсом доллара из Китая, Сингапура и других мест деньги потекут рекой.
Скорее всего ты говоришь, что не нужно ничего делать, бум все равно будет. 2011 год ведь не было. В чем разница? Китайцы те же, расклад Азия-Сидней такой же. Почему же тогда на 5% упала недвижимость в Сиднее? Вопрос однако.
SD>Если я верно понимаю, вопрос стоит так: "что делать обычным программистам"? Да то же, что и всегда. Больше зарабатывать. Ведь именно это и есть выход из любого кризиса. В Австралии (реалистично) кризис — приток сырьевого бабла ощутимо упал. Значит, пора начинать работать, а не просто гнать на экспорт ресурсы.
Да вот сейчас допишу тебе ответ и начну работать.
SD>Всё как в России Только климат приятнее.
Только с той разницей, что тут автопромышленность закрывается почти полностью со следующего года, а в России только запускают новые модели машин, такие как лада веста (см. ижевский завод на ютубе). Да и Нивы продают в Англии за 13 тысяч фунтов штука. Сейчас "поросенок Петр" прийдет и все опровергнет.
SD>В конце концов, что мы сейчас видим — банальный виток инфляции.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Кстати, если ВНЕЗАПНО вдруг оказалось, что в Австралию обычный программист ехал не за расслабленной жизнью и климатом, а за вполне конкретными деньгами, то нет никаких проблем просто взять и свалить в США. Благо по Е3 ни квот, ни ограничений.
Бабло не на первом месте, конечно. Просто хочется как в российской государственной рекламе в декабре "Заплати за квартиру. В новый год с чистой совестью. Без долгов". Остался советский менталитет. Отторжение больших долгов. А потом еще и 90е где знакомых за долги бандиты гоняли.
G>Судя по всему, у людей с большими кредитами, нет покупательской уверенности и они зажимают бабки. От этого страдают мелкие и средние бизнесы. Типа "не куплю кофе, лучше заплачу за моргидж 3 доллара". "А давай не поедем на голд кост в этом году, лучше моргидж заплатим". Ну и так далее.
Так именно тем, у кого большие кредиты, как раз и полезно снижение процентной ставки. Их кредит от этого тут же становится меньше — ежемесячные начисления уменьшаются. На средний кредит в 30 лет * $500k снижение процентной ставки на 0.25% высвободило $70 в месяц.
G>Опять же один экономист, из мною прослушанных, утверждал, что при высокой инфляции (это когда не только недвижимость, но и зарплаты, товары растут), интерест рейт вынужден подниматься. Он не может оставаться низким по какой-то не понятной мне экономической причине. Может кто-то объяснит?
Ставка рефинансирования определяется не инфляцией, а RBA. Если RBA решает, что инфляция слишком высокая, потому что рынок забит дешевыми деньгами, он (RBA) может ставку рефинансирования повысить. И на рынке станет меньше денег — инфляция также снизится. Но! RBA сейчас решил, что инфляция слишком низкая. И оно в принципе так и есть: кризис перепроизводства (сырья) и снижение экспортной выручки привели даже к некоторой дефляции. Заметь — продукты дорожают совсем невысокими темпами. За последние 4 года чашка кофе подорожала в среднем всего на 10-12% (с $2.7 до $3.0). Это очень низкие темпы инфляции. Это лишь означает, что инфляция аккумулируется где-то в другом месте. Где? Да ты ж сам и написал — в ценах на недвижимость.
Впрочем, вся та теория абзацем выше хорошо работала только во второй половине ХХ века. К сожалению, в последнее время механизмы дали сбой — в силу того, что частным банкам стали доступны международные займы. Реакция RBA — залить рынок "внутренними" деньгами — запоздалая: в США давно уже на несколько шагов впереди, ставка рефинансирования околонулевая. Не буду описывать полный механизм, но конечный итог такой: США экспортировали инфляцию и в Австралию в том числе.
G>Ну так вот, если интерест рейт начнет расти, то знаешь что будет с теми, кто в долгах по уши.
Не начнет. RBA нынче ничего по сути не контролирует. Банки просто перекредитуются дешевым иностранным капиталом. ФРС еще "напечатает". Честно говоря, я сам не понимаю, к чему эта гонка снижения ставок приведет. Понятно, что к "кризису". Но к какому? Потребуется ли глобальное потрясние для списания всех этих долгов? А какое именно? Без ядерного оружия точно ли сможет обойтись? В общем, здесь бы не помешало мнение нескольких специалистов.
G>да согласен. Есть много таких везунчиков. Но есть и те, кому не досталось. Как и в России. Кто-то из деревни в Москву приехал, а кто-то в Москве родился.
Жизнь вообще несправедлива.
G>Скорее всего ты говоришь, что не нужно ничего делать, бум все равно будет.
Не знаю, что ты вкладываешь в понятие "бум", но очевидно, что цены на недвижимость просто обязаны вырасти как минимум на 4% сверх обещаной инфляции. Просто потому, что ипотека подешевела примерно на эти деньги. Расчет такой — при одинаковом месячном платеже на те же 30 лет можно взять на 4% больше.
G>Только с той разницей, что тут автопромышленность закрывается почти полностью со следующего года, а в России только запускают новые модели машин, такие как лада веста (см. ижевский завод на ютубе).
В худшем случае Австралия превратится во что-то типа Испании. Хороший климат, работы нет, сплошная сиеста.
G>Когда уже он до зп дойдет?!
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Так именно тем, у кого большие кредиты, как раз и полезно снижение процентной ставки. Их кредит от этого тут же становится меньше — ежемесячные начисления уменьшаются. На средний кредит в 30 лет * $500k снижение процентной ставки на 0.25% высвободило $70 в месяц.
ну и что он будет с ними делать? побежит кофе или новый сотовый телефон покупать? Или же погасит свой огромный моргидж? Я думаю чем больше долг и больше мозг, тем вероятнее последнее.
G>>Опять же один экономист, из мною прослушанных, утверждал, что при высокой инфляции (это когда не только недвижимость, но и зарплаты, товары растут), интерест рейт вынужден подниматься. Он не может оставаться низким по какой-то не понятной мне экономической причине. Может кто-то объяснит?
SD>Ставка рефинансирования определяется не инфляцией, а RBA. Если RBA решает, что инфляция слишком высокая, потому что рынок забит дешевыми деньгами, он (RBA) может ставку рефинансирования повысить. И на рынке станет меньше денег — инфляция также снизится. Но! RBA сейчас решил, что инфляция слишком низкая. <..>
я всегда думал, что примерно так рассуждают: "Жилье перестает расти. Надо срочно понижать." "Растет слишком сильно, надо повышать". У меня подозрение, что вся австралийская элита только о жилье думает. Из всей экономики уже бабки вытянули в жилье.
SD>Не начнет. RBA нынче ничего по сути не контролирует. Банки просто перекредитуются дешевым иностранным капиталом. ФРС еще "напечатает". Честно говоря, я сам не понимаю, к чему эта гонка снижения ставок приведет. Понятно, что к "кризису". Но к какому? Потребуется ли глобальное потрясние для списания всех этих долгов? А какое именно? Без ядерного оружия точно ли сможет обойтись? В общем, здесь бы не помешало мнение нескольких специалистов.
Пока что банки снижение ставки "передвали" потребителям. Помню, в прошлом, они не полностью "передали", тут такая травля в прессе поднялась, мол, жадные банки. Начали ихние доходы и бонусы считать и все такое. Снизили в конце концов. Я сделал вывод, что банки от ставки не очень сильно зависят, но все же ее "слушаются".
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>ну и что он будет с ними делать? побежит кофе или новый сотовый телефон покупать? Или же погасит свой огромный моргидж? Я думаю чем больше долг и больше мозг, тем вероятнее последнее.
Во время инфляции гасить долг?
В США из-за подешевевшего бензина у народа появилась как раз лишняя сотня-другая. В конце года все ретейлеры объявляли о рекордных продажах.
Здравствуйте, Abalak, Вы писали:
A>Во время инфляции гасить долг?
инфляция тут только в ценах на недвижимость. Остальное не растет. А потом почему бы и не погасить? Моргидж в среднем отъедает 30% от доходов, и это в лучшем случае. Разве нет желания от этого расхода отделаться?
A>В США из-за подешевевшего бензина у народа появилась как раз лишняя сотня-другая. В конце года все ретейлеры объявляли о рекордных продажах.
Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Просто потому, что ипотека подешевела примерно на эти деньги. Расчет такой — при одинаковом месячном платеже на те же 30 лет можно взять на 4% больше.
Максим, опять не могу не согласиться. Не угнали ли случаем у Максима эккаунт?
Здравствуйте, greenpci, Вы писали: G>Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия.
мне, как выпуснику мехмата, почему-то все графики где вертикальная шкала идет не от нуля кажутся разводом
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Не знаю, что ты вкладываешь в понятие "бум", но очевидно, что цены на недвижимость просто обязаны вырасти как минимум на 4% сверх обещаной инфляции. Просто потому, что ипотека подешевела примерно на эти деньги. Расчет такой — при одинаковом месячном платеже на те же 30 лет можно взять на 4% больше.
Позволь объяснить отдельно по этому предложению. Читал в газете интересную вещь. Цена на товар определяется не только привычними факторами, т.е. спрос, предложение и доступность денег, но и динамикой роста товара. Т.е. когда закончатся внешние и внутренние факторы роста цены. Предположим:
1. ставка рефинансирования уже 0%,
2. все китайцы, которые могли, уже купили,
3. цены в Гонг-Конге и в Сиднее сравнялись. Двушка уже стоит 1'200'000$
Расти уже не куда. Capital Gains нет. Есть только yield от рента. При этом yield от рента ниже, чем выплаты банку за лоан для многих "инвесторов". Что происходит? Товар теряет одну из его выгод. Он более не растет. Та часть покупателей, которые заложили рост в свои планы на покупку, и которым уже не выгодно покупать без роста, отложат покупку до начала роста. Эту точку я называю конец бума. После этого следует коррекция. Фактор роста выйдет из уравнения определяющего цену на товар. В той статье говорилось, что это очень значительный фактор. Приводились даже поразительные цифры наподобие таких: двушка с ростом 600К, двушка без роста 450К. Но это на тот момент с тогдашним interest rate. Сейчас цифры будут другими.
С другой стороны поднимать цену можно очень долго. На протяжении 50 лет. И тогда для нас с тобой рассуждения о конце бума не имеют пользы. Но это не значит, что его нет.
G>3. цены в Гонг-Конге и в Сиднее сравнялись. Двушка уже стоит 1'200'000$
Почему именно в Гонконге? Там, IMHO, хуже, чем в Сиднее. И климат, и природа вокруг. Экология, опять же.
...
Так почему в Гонконге сейчас недвижимость дороже?
А всё просто. Там больше работы -> больше людей -> выше спрос -> выше цены. Простейший закон привлекательности. Которая складывается из многих параметров. В первую очередь из наличия денег (работы). И далее другие параметры, такие как климат или политическая стабильность.
G>Расти уже не куда. Capital Gains нет.
Рост цены все равно будет как минимум в инфляцию. Если конкретно твоя зарплата растёт ниже инфляции, доступность жилья конкретно для тебя будет понижаться. Что, однако, означает, что у кого-то другого доход будет расти быстрее инфляции. Ты представитель пролетариата. Кто-то другой представитель класса "эксплуататоры".
G>С другой стороны поднимать цену можно очень долго. На протяжении 50 лет. И тогда для нас с тобой рассуждения о конце бума не имеют пользы. Но это не значит, что его нет.
То есть бум есть всегда, когда привлекательность конкретного места растёт. Так?
И, соответственно, когда привлекательность падает, присходит "лопнул пузырь".
Задача инвестора — угадать, привлекательность каких мест будет расти, и там покупать. И, напротив, успеть продать в тех местах, где привлекательность будет падать.
Все как на бирже.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Почему именно в Гонконге? Там, IMHO, хуже, чем в Сиднее. И климат, и природа вокруг. Экология, опять же. SD>... SD>Так почему в Гонконге сейчас недвижимость дороже? SD>А всё просто. Там больше работы -> больше людей -> выше спрос -> выше цены. Простейший закон привлекательности. Которая складывается из многих параметров. В первую очередь из наличия денег
(работы). И далее другие параметры, такие как климат или политическая стабильность.
Поэтому я не заложил коэффициент привлекательности на Сидней. Ведь по сравнению с Гонг-Конгом есть плюсы и минусы. Я думаю они могли бы уравновесить друг друга и выйти на одинаковую привлекательность для среднестатистического китайца. Еще нужно добавить, что для попадания в Сидней нужно "прыгать в горящие кольца" для получения визы постоянного резидента, знать английский язык на уровне. Найти здесь работу. Даже если все это не проблема для китайца, то можно допустить такой коэффициент и сказать, что бум закончится на 2400К. Цена все равно достигнет своей объективной обоснованной метки.
SD>Рост цены все равно будет как минимум в инфляцию. Если конкретно твоя зарплата растёт ниже инфляции, доступность жилья конкретно для тебя будет понижаться. Что, однако, означает, что у кого-то другого доход будет расти быстрее инфляции. Ты представитель пролетариата. Кто-то другой представитель класса "эксплуататоры".
Тогда выгоднее было бы положить эти деньги в банк под проценты. Пусть даже в другой стране, где не нулевой interest rate. Новая Зеландия или Швейцария, например. Депозит это гораздо меньше хлопот, чем стареющий от времени, требующих страты, налогов и поддержки юнит. Или на худой конец купить золото. Это должно обеспечить инфляционный рост. Мне кажется выгодность инвестирования в жилье именно в росте выше инфляции. Особенно для большинства "инвесторов", которые вынуждены еще и банку платить. "эксплуататоры" это те люди, которые имеют "позитивный гиринг". Я подозреваю их пока еще не так много. Они, конечно, на рынке останутся.
SD>То есть бум есть всегда, когда привлекательность конкретного места растёт. Так? SD>И, соответственно, когда привлекательность падает, присходит "лопнул пузырь".
я даже и не говорил о том, что привлекательность может упать. Просто уровень цен дойдет до уровня максимальной привлекательности жилья. То есть уже привлекательней будет не куда и дороже будет не куда. Потолок.
SD>Задача инвестора — угадать, привлекательность каких мест будет расти, и там покупать. И, напротив, успеть продать в тех местах, где привлекательность будет падать. SD>Все как на бирже.
Ну это ты говоришь о разнице между "инвестором" и инвестором. Настоящие инвесторы будут всегда, но сколько их от общей массы?!
Здравствуйте, greenpci, Вы писали:
G>инфляция тут только в ценах на недвижимость. Остальное не растет. А потом почему бы и не погасить? Моргидж в среднем отъедает 30% от доходов, и это в лучшем случае. Разве нет желания от этого расхода отделаться?
Вот прям совсем так и не растет? Расплачиваться заберет уйму дохода в течении нескольких лет (5-10-15?). Я предпочитаю жить сейчас, а не потом. Ну и инвестиции дают больший доход, выгоднее вкладывать деньги, а не расплачиваться.
A>>В США из-за подешевевшего бензина у народа появилась как раз лишняя сотня-другая. В конце года все ретейлеры объявляли о рекордных продажах.
G>Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия.
Это прямое следствие из того, что ипотеку перестали выдавать всем кому попало.
Здравствуйте, Abalak, Вы писали:
G>>Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия.
A>Это прямое следствие из того, что ипотеку перестали выдавать всем кому попало.
Ой да ладно. У вас там в радиусе СанФранциско локальный такой бабл похлеще чем в Сиднее. И точно так же понаехал-кодер может мечтать лишь о сарайчике в "успешном районе" как в Сиднее в Пенрите. И налог на недвижку в разы больше.
Здравствуйте, Aртём, Вы писали:
A>>Это прямое следствие из того, что ипотеку перестали выдавать всем кому попало. Aё>Ой да ладно. У вас там в радиусе СанФранциско локальный такой бабл похлеще чем в Сиднее. И точно так же понаехал-кодер может мечтать лишь о сарайчике в "успешном районе" как в Сиднее в Пенрите. И налог на недвижку в разы больше.
Бабл может и бабл, но поробуй иди без нормальго DTI что-нибудь возьми. А народ пускай и дальше едет в Долину, нам в НЙ больше денег достанется
А налог на недвигу это всего лишь средство перераспределения налогов из центра. Ну и защита от нежелательных элементов.
Здравствуйте, __kot2, Вы писали:
G>>Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия. __>мне, как выпуснику мехмата, почему-то все графики где вертикальная шкала идет не от нуля кажутся разводом
Здравствуйте, Abalak, Вы писали:
A>Бабл может и бабл, но поробуй иди без нормальго DTI что-нибудь возьми. А народ пускай и дальше едет в Долину, нам в НЙ больше денег достанется
Вот ты тоже взял в "успешном районе". Хоть и получше вариант, не спорю. В правильный момент.
A>А налог на недвигу это всего лишь средство перераспределения налогов из центра. Ну и защита от нежелательных элементов.
Нет, налог лишь включён в уравнение стоимости владения. Не будь его, и цена недвижки вырастет пропорционально высвободившимся деньгам.
Aё>Ой да ладно. У вас там в радиусе СанФранциско локальный такой бабл похлеще чем в Сиднее.
Нет там никаких бабблов. Ровно как и в Сиднее, в CA — много работы, превосходный климат и высокий уровень жизни. Отсюда и высокий спрос, и высокие цены. Все в гармонии.
Здравствуйте, Abalak, Вы писали:
A>Здравствуйте, __kot2, Вы писали:
G>>>Если есть свое жилье или меньше долг, то так и должно быть. Вероятно у американцев так и есть. Не знаю что за график, но там США дела выглядят лучше чем Австралия. __>>мне, как выпуснику мехмата, почему-то все графики где вертикальная шкала идет не от нуля кажутся разводом
A>Ничего, что по оси Х — года?
а чего в этом плохого?
акой график не посмотришь — гигантские колебания от низа шклы до верха. делаешь от нуля — какое-то мизерно мельтешение в пределах погрешности. не люблю за это google finance, yahoo finance и вообще всех графикостроителей
Только климат приятнее.
